Immobili Pignorati a Milano e perché investire

Immobili Pignorati a Milano e perché dovresti investire

Il mercato degli immobili pignorati a Milano presenta diverse opportunità di investimento che vanno oltre alla classica compravendita o all’acquisto degli immobili all’asta. Acquistare degli immobili pignorati attraverso la Procedura di Saldo e Stralcio ad esempio, si rivela una strategia preferibile per l’investitore che desidera ottenere ROI vantaggiosi e in tempi brevi (Max 1 Anno).

Ma come funziona il Saldo e Stralcio?

Attraverso la procedura di saldo e stralcio è possibile acquistare un immobile prima che questo venga messo all’asta. È possibile intervenire in questa fase perché il proprietario può ancora liquidare la sua casa (o altra proprietà) prima che questa venga definitivamente messa all’incanto.

La vendita degli immobili all’asta non è altro che un provvedimento coatto messo in atto, attraverso un iter giudiziario ben preciso, che permette di tutelare i creditori (principalmente le banche) di rientrare delle somme dovute dal soggetto pignorato.

Queste procedure ovviamente decadono nel momento in cui il debitore riesce a sanare la sua posizione di insolvenza.

La Procedura di Saldo e Stralcio permette al pignorato di:

  • Vendere l’immobile senza il rischio di svenderlo all’asta (a questo proposito bisogna ricordare che per ogni asta andata a vuoto la base d’asta viene ribassata del 25%).
  • Sanare i suoi debiti con i creditori senza ricorrere ad esecuzioni forzate con la possibilità di vendere l’immobile ad una cifra sufficiente a ripagare tutti i debiti.

Per l’investitore il Saldo e Stralcio risulta una scelta vincente perché:

  • L’investitore può acquistare l’immobile ad un prezzo conveniente e inferiore rispetto a quello di mercato.
  • Può rivendere lo stesso immobile ad una cifra superiore rispetto a quella pagata ottenendo ottimi ritorni dell’investimento in pochi mesi (Massimo 3-10 Mesi).

Tuttavia, nonostante questa modalità di investimento sia una delle migliori opportunità che il mercato oggi mette a disposizione, c’è ancora molto scetticismo in materia. Così come vi sono delle barriere tecniche e di conoscenza che spesso senza dei professionisti del settore a cui affidarsi, non è possibile superare.

Immobili Pignorati a Milano e perché dovresti investire

Massimizzare i profitti

Senza ombra di dubbio la procedura di saldo e stralcio permette di acquistare immobili a cifre decisamente interessanti e che offrono ottimi margini di manovra agli investitori.

Il debitore infine ha tutto l’interesse a vendere il proprio immobile, seppur ad una cifra inferiore rispetto al valore di mercato, perché di fatto spesso rappresenta l’unica via di uscita possibile per coprire tutti i debiti e uscire da questa grave situazione.

La strategia migliore infatti è quella di proporre un prezzo di vendita tale per cui l’esecutato sia in grado di coprire i suoi debiti.

Una volta raggiunto l’accordo con il debitore, si passa a trattare con i creditori. Nella maggior parte dei casi sono gli istituti di credito che, pur di alimentare la liquidità delle proprie casse, preferiscono scontare parte del proprio credito e ricevere meno soldi rispetto a quelli dovuti. Così da rientrare dello scoperto nel più breve tempo possibile.

Grazie a questo sistema è possibile acquistare immobili fino al 40% in meno rispetto al loro valore di mercato.

Sicuramente la consulenza e il supporto di aziende specializzate ed esperte del settore come Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management, permettono di realizzare investimenti interessanti riducendo il rischio e in tempi brevi.

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Saldo e stralcio a tempo record (bridge): un ROI del 6% in soli 30 giorni

Saldo e stralcio a tempo record: un ROI del 6% in soli 30 giorni

La procedura di saldo e stralcio è una delle attività principali cui Hub S.r.l. – Real Estate Asset & Management si occupa.

Hub S.r.l. aiuta ogni anno centinaia di investitori ad individuare le migliori opportunità di investimento immobiliare, tramite questa procedura che permette di acquistare immobili pignorati attraverso un accordo con i creditori. Solitamente il “saldo e stralcio” permette di rilevare gli immobili con uno sconto del 20-30% in meno rispetto al valore di mercato, oltre ai molteplici benefici che questa procedura comporta, di cui abbiamo già parlato.

Ad oggi il “saldo e stralcio” si rivela una delle modalità di investimento più redditizie insieme all’acquisto di crediti NPL (Non Performing Loans).

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management è una realtà molto attiva soprattutto su Milano e in Lombardia dove il mercato immobiliare è particolarmente florido e dinamico rispetto ad altre regioni, tuttavia Hub S.r.l. è sempre molto attenta alle migliori opportunità di investimento anche al di fuori del territorio in cui solitamente opera ed il caso presentato in questo articolo ne è un esempio.

Ad oggi il “saldo e stralcio” si rivela una delle modalità di investimento più redditizie insieme all’acquisto di crediti NPL (Non Performing Loans).

Questa case history infatti risulta particolarmente rilevante per due motivi

  1. Perché l’immobile in oggetto è situato in provincia di Cesena, al di fuori del territorio in cui Hub S.r.l. solitamente opera.
  2. Perché, a differenza delle classiche procedure di saldo e stralcio che di solito richiedono dai 3 ai 10 mesi di realizzo, in questo caso sono stati sufficienti solo 30 giorni per completare l’intera operazione e riuscire a far realizzare all’investitore un ROI del 6%.

In questo caso specifico è stato proprio un operatore locale a segnalare ad Hub S.r.l. l’operazione. L’operatore in questione aveva preso incarico di rivendere l’immobile pignorato ricevendo un offerta cauzionata per 145.000€ (proposta condizionata all’accettazione del mutuo).

L’accordo con i creditori è stato preso per un totale di € 75.000.

L’appartamento in oggetto era composto da:

  • Ingresso indipendente
  • Soggiorno con angolo cottura
  • Disimpegno
  • Camere da letto x2
  • Bagno
  • Corte esclusiva
  • Vano auto rimessa

Per questa operazione Hub S.r.l. ha fatto da “bridge” tra le parti, permettendo ad un terzo investitore di finanziare l’operazione di saldo e stralcio, liberando così l’immobile dal pignoramento e permettendo all’acquirente di ottenere il mutuo per l’acquisto definitivo.

A garanzia dell’operazione è stata firmata una procura a vendere per Hub S.r.l.

Riassumendo

Un operatore / segnalatore sul territorio ha commissionato ad Hub S.r.l. la gestione dell’operazione di saldo e stralcio.
Hub S.r.l. è intervenuta trovando un accordo con i creditori per un importo pari a 75.000€ e ha provveduto tramite un investitore ad interrompere la procedura di esecuzione da parte del giudice cancellando quindi il pignoramento.

In seguito è stato stipulato l’atto di vendita ed il compratore ha potuto richiedere il mutuo necessario all’acquisto dell’immobile. L’investitore che ha finanziato lo stralcio della banca per 30 giorni ha realizzato un utile per il bridge pari al 6% in 30 giorni (4.200 euro), utile derivante da un accordo pregresso per le competenze di Hub Srl.

Dall’operazione di Cesena quindi è facile comprendere come Hub S.r.l. operi, in casi eccezionali, anche al di fuori del territorio di sua competenza (Milano e dintorni) se ci sono delle reali e interessanti opportunità per i propri clienti.

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management vuole essere sempre un punto di riferimento costante per i propri clienti che necessitano di una società seria e preparata al proprio fianco nelle operazioni imprenditoriali.

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Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Acquistare immobili attraverso le procedure di saldo e stralcio, è oggi uno dei metodi migliori per chi desidera investire nel mercato immobiliare.

Le dinamiche di investimento negli ultimi 10 anni sono cambiate profondamente, ormai oggi non basta più controllare il mondo delle aste per poter spuntare buoni affari. Il mercato è diventato più complesso ed il settore delle aste immobiliari sempre più concorrenziale, con l’inevitabile conseguenza di far schizzare alle stelle i prezzi degli immobili venduti.

Per questo motivo la procedura di saldo e stralcio si rivela spesso per l’imprenditore una delle strade migliori per ottenere ottimi ROI dai propri investimenti immobiliari.

Con la procedura di saldo e stralcio l’investitore apporta capitale, grazie al quale il debitore può saldare i suoi debiti, dopo aver trattato con i creditori ed aver ridotto il più possibile l’ammontare del debito.
Il creditore ha tutto il vantaggio ad accettare perché, nonostante il suo credito venga stralciato, riesce comunque a recuperarne buona parte.
Inoltre in questo modo il creditore ha la garanzia che il suo credito venga saldato in tempi più brevi, senza passare attraverso le lunghe procedure esecutive (pignoramento degli immobili) che vengono solitamente utilizzate in questi casi.

L’intervento dell’investitore in questi casi permette alle parti di mettersi d’accordo per l’estinzione del debito, cifra che l’investitore potrà realizzare dalla vendita dell’immobile dopo aver concluso la procedura di saldo e stralcio e rimosso l’ipoteca.

I rapidi profitti dell'immobile di Via San Bernardo

I rapidi profitti dell’immobile di Via San Bernardo

Solitamente la procedura di saldo e stralcio, a parte casi particolari, segue l’iter sopra descritto e permette di realizzare l’investimento in tempi brevi.
Esattamente come è successo con l’immobile di via San Bernardo a Milano.

In questo caso abbiamo individuato questa splendida villa singola con giardino. Si tratta di un immobile di recente costruzione, perfettamente tenuto e composto da:

  • Ingresso
  • Soggiorno
  • Due camere da letto
  • Due bagni
  • Cucina con finiture di pregio.

Valore di mercato: € 250.000.

La villa era destinata ad essere venduta all’asta in data 8 maggio 2018, qualche giorno prima abbiamo stralciato il credito dovuto alla banca in accordo con i proprietari alla cifra di € 180.000.

Abbiamo saldato il credito con la banca che ha cancellato il pignoramento e rinunciato all’ipoteca, condizione indispensabile per procedere poi alla vendita della villa.

Una volta liberato l’immobile dall’ipoteca si hanno due possibilità:

1- Ricollocazione sul mercato lenta

È possibile mettere in vendita l’immobile sul mercato a € 230/240.000 (quindi leggermente al di sotto del suo valore di mercato stimato in perizia e pari a € 250.000).
Questa soluzione è possibile e permette di realizzare l’immobile con un ROI del 33/38% nell’arco di 6-8 mesi.

2- Ricollocazione sul mercato veloce

Questa è una soluzione più affine alla filosofia operativa di Hub S.r.l. perché permette un realizzo in tempi decisamente più brevi. Seppur generando un margine del 22%, quindi inferiore alla vendita a prezzo di mercato, si ha il grosso vantaggio di non dover congelare capitale per 6-8 mesi. In questo modo si realizza l’investimento velocemente e ci si può dedicare serenamente ad altre operazioni.

La nostra scelta

Nel caso in oggetto abbiamo optato per questa seconda alternativa vendendo l’immobile. (in soli 7 giorni dalla messa in vendita abbiamo ricevuto “Proposta di acquisto inderogabile” a € 220.000). L’operazione si è conclusa con l’atto definitivo in data: 11 luglio 2018 e ci ha permesso di realizzare un +10% in 60 giorni.

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Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Cosa succede se banca creditrice e chi eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile coincidono?

Non è raro il caso in cui chi acquista un immobile poi non riesca più a pagare regolarmente le rate del mutuo, con la conseguenza che la banca è costretta ad attivare tutte le procedure necessarie al recupero del credito, pignorando i beni e mettendoli all’asta.

La messa in asta dell’immobile tuttavia non sempre garantisce l’estinzione del debito maturato perché il valore di aggiudicazione potrebbe essere inferiore a quanto dovuto. Il debitore in questo caso perderebbe il suo immobile senza la garanzia di estinguere il suo debito, ed allo stesso tempo il creditore non riuscirebbe a riavere quanto dovuto.

La procedura di saldo e stralcio permette di risolvere questo tipo di problema generando benefici per tutte le parti coinvolte (creditore, debitore e investitore).

In questo modo l’investitore si inserisce tra le parti affinché concordino l’estinzione del debito ad una cifra inferiore.

Qual è il vantaggio della procedura di saldo e stralcio?

  • Il debitore estingue in modo rapido e più indolore possibile la sua posizione debitoria.
  • Il creditore realizza il suo credito in modo certo (senza quindi il rischio che con la messa in asta dell’immobile non riesca a coprire la cifra dovuta).
  • L’investitore acquista l’immobile ad un prezzo dal 20% al 50% inferiore rispetto al valore di mercato.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Ma cosa succede se l’istituto di credito eroga un mutuo sullo stesso bene pignorato?

Il caso di via Cucchi ne è un chiaro esempio. In questo caso la banca X creditrice era la stessa che avrebbe concesso ed erogato il mutuo all’acquirente finale per l’acquisto dell’immobile.

Si tratta di una situazione paradossale perché il soggetto che deve incassare il credito in questo caso è lo stesso che eroga il denaro. Il paradosso sta nel fatto che la Banca X, non dialogando al suo interno, non ha potuto raggiungere un accordo per estinguere l’ipoteca da un lato e concedere il mutuo all’acquirente dall’altro.

In questo caso l’intervento di Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management in qualità di intermediario è stato determinante per la sua risoluzione. Ma procediamo con ordine:

L’appartamento in oggetto è un quadrilocale sito in via Cucchi a Milano composto da angolo cottura, servizio e due balconi con annesso vano cantina al piano interrato, per una superficie totale di mq 102.

Il valore di mercato dell’immobile è pari a € 330.000.

Il debito originario ammonta a € 255.000. Grazie alla procedura di saldo e stralcio l’accordo viene chiuso a € 235.000 di cui € 220.000 spettano alla banca e € 15.000 al condominio.

Una volta definito l’accordo, ed accertati che la banca X non appena fosse stata estinta ipoteca avrebbe rilasciato all’acquirente finale € 270.000 per l’acquisto, abbiamo proceduto a strutturare un’ operazione Bridge (ponte).

Gli investitori sono quindi intervenuti per chiudere e saldare completamente tutti i debiti, è stata definitivamente estinta ipoteca e la banca ha completato l’eroga del mutuo, in quanto da prassi, la Banca non concede mutui su beni pignorati e non compensa internamente debiti e crediti.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

L’operazione si è conclusa con successo attraverso alcuni step fondamentali

  1. È stata richiesta a garanzia la procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
  2. Gli investitori hanno pagato tutti i creditori (banca e condominio) estinguendo così la procedura di pignoramento attraverso un Bridge.
  3. In questo modo l’acquirente ha potuto richiedere il mutuo dalla Banca X dal momento che ormai la posizione debitoria del soggetto iniziale era stata estinta e ha potuto acquistare il bene con un valore di mercato di € 330.000 a soli € 270.000.
  4. Gli investitori hanno finanziato lo stralcio della banca per un periodo di 30 giorni, con una remunerazione del 6 %, ottenendo un utile netto pari a € 12.000. Grazie all’intervento degli investitori e con il supporto di Hub Srl è stato possibile estinguere l’ipoteca e chiudere con successo la procedura di saldo e stralcio.

Riassumendo:

  • Durata dell’operazione: 30 gg.
  • Investimento complessivo: € 200.000
  • Utile per gli investitori: € 12.000
  • ROI: 6%

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La tassazione: Trading di Immobili e Acquisto del Credito

La tassazione: Trading di Immobili e Acquisto del Credito

Una delle principali domande che un investitore si pone quando approccia al mercato degli investimenti immobiliari è “Come verranno tassate le mie operazioni?”.

In questo articolo tratteremo in particolar modo l’aspetto della tassazione che rientra nella fattispecie dei redditi di capitale disciplinata dall’art. 44 e 67 del TUIR e che la legge colloca nei redditi diversi.

L’art. 67 del TUIR definisce tra i redditi diversi anche le partecipazioni qualificate e non qualificate di cui in alcuni casi Hub S.r.l. Real Estate & Management si serve per effettuare personalmente le operazioni di trading immobiliare, saldo e stralcio e acquisto di crediti deteriorati.

Riportiamo qui di seguito il testo originale per maggiore chiarezza.

Dall’art. 67 TUIR – Redditi diversi

Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Leggi tutto l’art.

Una volta aver definito quali sono i redditi diversi, è importante fare una distinzione ai fini della tassazione:

  • Se le operazioni di partecipazione costituiscono attività d’impresa per l’investitore, allora il reddito percepito è da considerarsi un reddito da lavoro autonomo. In tal caso la relativa remunerazione fa cumulo con il reddito d’impresa dell’investitore. I proventi quindi sono assoggettati al reddito di impresa, scontando quindi l’ IRPEF, o l’ IRES, in linea con il regime fiscale dell’impresa.
  • Se invece l’associazione di partecipazione consiste nell’apporto di capitale (e non di opere e servizi) allora bisogna far riferimento agli artt. 47 co. 2 e 109 co. 9 lett. b) del TUIR, che prevedono l’assimilazione al regime dei dividendi per i proventi dei contratti di associazione in partecipazione “allorché sia previsto un apporto diverso da quello di opere e servizi” e quindi di capitali. In questa fattispecie gli utili derivanti dal contratto di partecipazione possono essere trattati come dei dividendi con una tassazione pari al 26%.

Cosa succede invece quando l’investitore decide di intestarsi direttamente un’operazione di immobiliare?

In linea di massima, nell’ipotesi in cui l’investitore acquisti il bene e lo rivenda come privato, vi è la possibilità di scontare l’operazione al 20% sulla plusvalenza usufruendo della cedolare secca senza quindi portarla in dichiarazione – oppure se la sua pianificazione fiscale lo permette – può sempre pensare di portarlo interamente in dichiarazione.

L’acquisto del credito

L’acquisto del credito in linea teorica può essere fatto da chiunque ma, se l’operatività diventa di natura professionale, allora sono necessari i requisiti previsti dal Testo Unico Bancario (il cui testo integrale è disponibile al seguente link https://www.bancaditalia.it/compiti/vigilanza/intermediari/Testo-Unico-Bancario.pdf).

Per questo motivo si ricorre a delle società di consulenza come Hub S.r.l. che valutano la sicurezza dell’investimento ed il corretto disbrigo di tutte le pratiche necessarie.

Facciamo un esempio per semplificare il concetto

Se acquisto un bene a 100 e lo rivendo a 150, sulla plusvalenza di 50 vengono detratte tutte le spese dell’operazione e l’aliquota del 20% viene applicata sui 50 al netto delle spese.

Quindi intestarsi un’operazione immobiliare come persona fisica può convenire decisamente di più rispetto ad operare come azienda, i cui utili poi fanno cumulo con quelli della società e rientrano direttamente nella dichiarazione dei redditi, la cui tassazione sarà commisurata agli utili conseguiti e all’inquadramento fiscale della stessa.

L’associazione in partecipazione o l’acquisto come privato, sono le due modalità preferibili e che beneficiano di un trattamento fiscale migliore anche se bisogna sempre valutare caso per caso.

Ipotizziamo, ad esempio, che l’investitore decida di far rientrare questa plusvalenza nei redditi d’impresa. Questa modalità può convenire per fatturati molto bassi (al di sotto dei 30.000 €) per i quali è prevista un’aliquota del 17,5%, decisamente più conveniente del 20%.

Il nostro consiglio in ogni caso, è sempre quello di affidarsi a dei professionisti specializzati per una corretta valutazione e pianificazione fiscale.
Hub S.r.l. è a disposizione per ulteriori informazioni e dare indicazioni utili caso per caso. Per qualsiasi dubbio o domanda contattaci senza impegno.

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Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018

Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018

Conviene ancora investire nel settore immobiliare oggi?
La risposta è: Assolutamente si, ma…

Il mercato degli immobili è cambiato moltissimo negli ultimi 20 anni ed è naturale che le tecniche di investimento di una volta, oggi non siano più adeguate.

Sicuramente investire in immobili oggi è molto più complesso e richiede competenze tecniche molto verticali in funzione del tipo di investimento che si vuole fare.

Per intenderci, le aste immobiliari ad esempio sono tutt’oggi un buon canale di investimento ma di certo il modo di approcciare ad esse è cambiato drasticamente anche in funzione delle evoluzioni del mercato (con il conseguente calo dei prezzi degli immobili) e dell’economia in generale.

Investire oggi è complesso se si desidera davvero ottenere un buon rendimento e le barriere tecniche all’entrata per poter operare in modo profittevole sono notevoli.

Chiunque desideri investire in questo tipo di mercato, per operare con un certo grado di sicurezza e avere dei buoni ritorni, deve necessariamente affidarsi a dei professionisti specializzati.

Per questo motivo nasce Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management con l’obiettivo di informare e supportare i propri clienti riguardo alle migliori opportunità di investimento di immobili pignorati, grazie a due tipi di operazioni differenti:

  1. Trattativa di saldo e stralcio
  2. Acquisto del credito NPL

Ad oggi queste due modalità risultano vincenti e preferibili ad altre tecniche di investimento

Per esempio, oggi è sempre più difficile chiudere un buon affare durante le aste immobiliari. Le aste infatti, sono sempre più spesso sature di offerenti, che non fanno altro che rilanciare il prezzo d’asta nella speranza di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Ciò accade sempre più di rado, soprattutto nelle grandi città.

Dobbiamo ricordare inoltre che le aste giudiziarie sono aperte a tutti (non solo ai professionisti) e proprio per questo non è raro imbattersi in:

  • Investitori alle prime armi che non conoscono il Break Even Point del proprio investimento.
  • Acquirenti finali guidati da consulenti o immobiliaristi che partecipano in asta per acquistare l’immobile nel quale poi andranno a vivere direttamente, e che quindi sono disposti ad offrire cifre anche molto vicine al valore di mercato.

Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018 - Saldo e Stralcio

Saldo e stralcio

Una valida alternativa alle aste è la procedura di saldo e stralcio.

Grazie a questa procedura è possibile raggiungere un accordo con la banca e/o con i creditori della procedura. Accordo che il più delle volte permette di aggiudicarsi gli immobili a un prezzo che solitamente è inferiore al 20-30% rispetto a quello di mercato.

Questo caso si verifica quando un privato o una società acquista un bene e non riesce più a far fronte ai propri debiti. Il creditore in questi casi è costretto ad avviare una procedura di pignoramento con conseguente vendita all’asta.

Il pignoramento però non è la soluzione preferibile per il creditore perché si tratta di una procedura lunga, costosa e non priva di insidie. Basti pensare ai casi in cui l’immobile viene occupato abusivamente dal pignorato o ai tempi tecnici per avviare il primo esperimento d’asta.

Con la Trattativa saldo e stralcio invece il creditore, pur cedendo una parte del suo credito, ha tutto l’interesse a recuperare nel minor tempo possibile la somma dovuta.

Questo è un tipo di trattativa che fa vincere tutte le parti perché:

  1. L’investitore immobiliare acquista a 70 un immobile che ad esempio vale 100.
  2. Il creditore si libera in breve tempo di un credito non realizzato, questo gli permette di sbloccare una liquidità da riallocare con efficacia sul mercato.
  3. Il debitore evita la procedura di pignoramento, estingue i propri debiti e viene cancellato dalla lista dei cattivi pagatori. Con il ricavato dell’asta invece il risultato è incerto e il debitore potrebbe non raggiungere la cifra necessaria a ripagare tutti i debiti.

Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018 - Acquisto di NPL

Acquisto di NPL

Un’alternativa altrettanto valida oggi, è rappresentata dall’acquisto di NPL (ovvero di crediti non performanti).

Abbiamo già avuto modo di parlare di questa modalità di investimento ad alto rendimento.

Anche in questo caso ci troviamo in una situazione in cui il debitore non riesce ad onorare il suo debito. Il credito a quel punto diventa non esigibile, portando le due parti a una situazione di stallo.

La banca (che in questi casi è il creditore più tipico) a questo punto ha un credito non performante, dopo 180 giorni tali crediti vengono classificati come NPL. L’unico modo che ha il creditore per rientrare di questa perdita è attraverso il pignoramento e la conseguente messa all’asta dell’immobile.

Prima che si verifichi l’asta è possibile intervenire e, dopo aver opportunamente visionato l’immobile e dopo un’attenta valutazione da parte del CTU di fiducia che ne attesti il reale valore di mercato, è possibile aprire un dialogo con il creditore per acquistare gli NPL a una cifra concordata.

Ad esempio il credito maturato è di 150.000€ e l’investitore ne offre 60.000€.
Il creditore (in particolar modo gli istituti di credito) ha tutto l’interesse ad accettare una proposta di questo genere perché la banca così può realizzare il suo credito in tempi rapidi (ricordiamo la stretta della BCE sulla riduzione di tali insoluti).

L’esecutato in questo modo viene cancellato dalla lista dei debitori della banca e l’investitore immobiliare si sostituisce al creditore all’interno della procedura.
All’investitore non resta che attendere l’esito dell’asta giudiziaria, che può portare a due risultati diversi.

Cosa può succedere:

  1. Non ci sono offerte che superano la base d’asta e quindi l’investitore che ha acquistato il credito, diventa proprietario dell’immobile (che naturalmente ha un valore superiore al credito acquistato).
  2. Le offerte durante l’asta salgono alle stelle e l’immobile viene venduto ad un prezzo superiore alla basa d’asta. In questo caso l’investitore guadagna la differenza tra l’importo speso per acquistare il credito e il valore di aggiudicazione del bene in asta.

Quindi, qualsiasi scenario si presenti, l’investitore ha sempre e comunque ottimi ritorni perché acquista il credito privilegiato.
I conseguenti diritti sull’immobile a una cifra di molto inferiore al valore di mercato per cui ci sono ottimi margini di realizzo.

I tempi di realizzazione di questa operazione sono solitamente intorno agli 8-10 mesi.

Con questa procedura, è possibile intervenire prima dell’asta e prima di altri potenziali investitori a caccia di buoni affari.

È facile comprendere ora quanto queste procedure in realtà siano molto complesse e, per avere dei buoni margini di rendimento, quanto sia indispensabile affidarsi a degli esperti del settore che, oltre a conoscere il mercato immobiliare, abbiano tutte le competenze tecniche per seguire ogni fase della trattativa.

Oggi il mercato degli NPL è un mercato florido, ed è per questo il momento giusto per investire in questa tipologia di attività, fino a quando gli asset del mercato non cambieranno nuovamente.

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