Saldo e Stralcio Immobiliare, l’unica soluzione che accontenta tutte le parti coinvolte

Saldo e Stralcio Immobiliare, l’unica soluzione che accontenta tutte le parti coinvolte

Lo stralcio immobiliare è senza dubbio la modalità più redditizia per investire in immobili.

Il vero vantaggio dello stralcio immobiliare sta nel fatto che la trattativa porta benefici a tutte le parti coinvolte, non solo al debitore. Anche i creditori e il nuovo proprietario dell’immobile possono beneficiare dello stralcio.

Saldo e Stralcio Immobiliare, l’unica soluzione che accontenta tutte le parti coinvolte

Stralcio Immobiliare: i vantaggi per il debitore

La prima figura che trae vantaggio dallo stralcio immobiliare è ovviamente quella del debitore. Chi sta subendo un pignoramento immobiliare può evitare i debiti solo ricorrendo allo stralcio. Questo perché, nel momento in cui un immobile viene venduto all’asta, ci sono tutta una serie di variabili imprevedibili e che rischiano di abbassare notevolmente il prezzo finale.

Spesso gli immobili rischiano di essere venduti ad un prezzo molto basso, talmente basso e  fuori mercato che estinguere tutti i debiti sarà impossibile. Rispetto alle aste, lo stralcio immobiliare funziona in modo del tutto diverso: prima di tutto si stabilisce una trattativa diretta con i creditori, in questo modo il soggetto che rischia di perdere la casa ha la possibilità di saldare tutti i debiti.

A questo punto i creditori potranno avanzare una serie di richieste, e una volta che queste verranno soddisfatte dovranno firmare una rinuncia agli atti. Si tratta di un documento molto importante, perché garantisce la rinuncia da parte dei creditori ad avanzare qualsiasi tipo di pretesa verso il debitore.

Stralcio immobiliare: i vantaggi per i creditori

Con lo stralcio immobiliare le richieste dei creditori vengono dunque soddisfatte solo in parte. Questo perché l’obiettivo della procedura è quello di azzerare i debiti ed evitare che il debitore possa perdere la casa, dunque se i creditori non fossero disposti a negoziare tutto ciò non potrebbe avvenire.

Il punto è che le aste immobiliari sono piene di incognite, e talvolta l’esito potrebbe essere rischioso anche per i creditori. È possibile infatti che le prime aste siano deserte, e questo può aumentare il rischio di svendere l’immobile a un prezzo eccessivamente basso rispetto al suo valore reale. Di conseguenza anche i creditori devono essere disposti a rischiare di perdere gran parte dei loro investimenti.

Con la trattativa del saldo e stralcio invece, i creditori ricevono solo una parte di quello che gli spetta, ma il vantaggio è che la ricevono subito. Non c’è dunque bisogno di attendere la vendita all’asta dell’immobile, con tutti i rischi e le incognite del caso.

Stralcio immobiliare: i vantaggi per il nuovo proprietario dell’immobile

Anche il nuovo acquirente dell’immobile può trarre dei vantaggi dalla trattativa del saldo e stralcio.

Innanzitutto, perché ha la possibilità di entrare in contatto con il debitore e aiutarlo a uscire fuori dalla situazione di difficoltà finanziaria. Il nuovo proprietario riuscirà comunque ad acquistare la casa ad un prezzo assai conveniente, ma con la certezza in più di aver agito in moto etico, liberando il vecchio proprietario dal debito.

Da questa panoramica emerge dunque che la trattativa di saldo e stralcio è la soluzione migliore non solo per il debitore, ma anche per tutte le altre parti coinvolte.

I creditori incassano immediatamente la loro quota, senza dover attendere l’esito delle aste immobiliari. Dall’altra parte il debitore vede i suoi debiti azzerarsi e il nuovo acquirente potrà acquistare l’immobile ad un prezzo conveniente, con la certezza di non aver danneggiato nessuno.

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Acquistare Immobili all’Asta, quali sono le spese da sostenere?

Acquistare Immobili all’Asta, quali sono le spese da sostenere?

Prima di prendere parte a un’asta giudiziaria e fare l’offerta per un immobile, è bene avere una chiara idea sull’ammontare delle spese complessive.

Acquistare un immobile pignorato può rivelarsi un’azione davvero profittevole, ma bisogna conoscere prima di ogni cosa tutti i costi da sostenere. Il successo di un’operazione di questo tipo dipende da moltissimi fattori, e non solo dall’ammontare dell’offerta che si fa in corso d’asta.

La maggior parte delle persone che si affacciano al mondo delle aste immobiliari commettono infatti questo grandissimo errore, ossia quello di considerare solo ed esclusivamente il valore dell’offerte per l’immobile. In realtà occorre tenere in considerazione tante altre spese per acquisire l’immobile a tutti gli effetti.

Acquistare Immobili all’Asta, quali sono le spese da sostenere?

Il prezzo di aggiudicazione dell’asta non è l’unica spesa da considerare

Chi intende acquistare un immobile all’asta deve calcolare due tipologie di spese: le spese obbligatorie e quelle eventuali.

Le prime corrispondono all’anticipo di una percentuale dell’offerta, che in genere si aggira tra il 10% e il 20%. Si tratta di una sorta di caparra che verrà restituita all’investitore nel caso in cui non riesca ad aggiudicarsi l’immobile. Se invece l’asta immobiliare va a buon fine, questa percentuale verrà poi scalata dal prezzo totale dell’immobile.

Le spese accessorie invece corrispondono al pagamento delle imposte e alle spese destinate alla persona che si occuperà della vendita. Il Tribunale infatti affida l’incarico a un delegato che si occupa delle attività burocratiche legate alla messa in asta dell’immobile. Si tratta di spese variabili, che dipendono in gran parte dal Tribunale che gestisce l’asta, ma è comunque possibile conoscere l’ammontare totale in anticipo. Spesso le spese accessorie vengono suddivise tra il Tribunale e la persona che si aggiudica l’asta.

Ci sono poi le imposte di registro, catastali e ipotecarie. L’importo in questo caso può variare in base al tipo di acquisto, se effettuato da un privato o da un’azienda (vanno calcolati tra i 50 e i 200 euro per imposta). Ci sono poi da considerare le spese condominiali arretrate: se il proprietario dell’immobile non le ha pagate devono essere saldate dal soggetto che si aggiudica l’asta. Quest’ultimo è tenuto a saldare le spese condominiali dell’anno in corso e quelle relative all’anno precedente.

Se ad esempio l’anno prima erano state preventivate in assemblea 2.000 euro per la sostituzione dei citofoni, l’importo dovrà essere saldato da chi si aggiudica l’immobile.

Acquistare immobili all’asta: oltre ai costi fissi, ci sono anche spese variabili

Oltre ai costi fissi di un’immobile all’asta, ci possono essere anche altre spese eventuali, ovvero:

Spese per la sanatoria urbanistica e catastale: in caso di illegalità o abusi edilizi fatti in precedenza, chi si aggiudica l’immobile all’asta dovrà sostenere tutte le spese relative ad eventuali difformità. Ad esempio, se è stato costruito un muro senza il relativo permesso, l’acquirente dell’immobile dovrà provvedere a tutte le spese per sanare l’immobile.

Liberazione dell’immobile: bisogna tenere presente anche le spese per sgomberare l’immobile. Tali spese di liberazione possono essere a carico dell’acquirente o a carico del tribunale. Se è l’acquirente a doverle sostenere è necessario rivolgersi a un avvocato e iniziare così l’operazione di liberazione. Spesso in questi casi è necessario rivolgersi anche a un fabbro per sostituire la serratura della porta.

Per quanto riguarda le spese condominiali, si consiglia di contattare subito l’amministratore per avere un quadro generale delle spese da sostenere (sia quelle obbligatorie che quelle eventuali).

Trattandosi appunto di spese variabili e non fisse, è bene informarsi prima di procedere con l’offerta per l’immobile, al fine di evitare brutte sorprese o imprevisti. Anche se all’apparenza possono sembrare spese banali, in realtà le spese eventuali possono compromettere l’intera riuscita dell’affare e incidere notevolmente sui costi. In sintesi, bisogna sempre considerare un 20% o 30% in più di spese aggiuntive, oltre al prezzo finale con il quale ci si aggiudica l’immobile all’asta.

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Investire in Immobili a Milano, le zone migliori dove puntare

I dati parlano chiaro, dopo L’Expo del 2015 il mercato immobiliare a Milano ha iniziato un periodo di forte crescita, e questo periodo non accenna ad arrestarsi. Sono infatti più di 49 le zone di Milano dove i prezzi degli immobili sono nettamente aumentati.

E non si parla solamente delle arterie principali della città, ovvero il centro storico e le vie dello shopping. Sono moltissime le zone del capoluogo lombardo in fase di rivalutazione e riqualificazione urbana, e i tempi in cui Milano si svuotava durante il weekend sono ormai lontani. La presenza turistica ha raggiunto ormai numeri impressionanti, degni di una grande metropoli.

Tutte queste caratteristiche messe insieme non fanno altro che attirare l’interesse degli investitori.

Investire in Immobili a Milano, le zone migliori dove puntare

Ma quali sono le zone di Milano migliori dove poter investire?

Nel 2016 il 35% delle operazioni immobiliari in Italia si è conclusa a Milano. Negli ultimi anni inoltre sono nati nuovi interessanti progetti nel capoluogo lombardo come il Citylife, Porta Nuova, Bovisa e Bicocca, che hanno riqualificato anche le zone circostanti rendendole più appetibili agli occhi degli investitori.

Per quanto riguarda le quotazioni, i valori immobiliari delle zone centrali sono in netto aumento (+ 2,5%). Interessanti anche le zone di Brera e Porta Romana, il mercato immobiliare di Corso Como negli ultimi anni si è dimostrato molto dinamico, così come le aree limitrofe.

Per quanto riguarda invece le cosiddette zone del design si stanno riscontrando dei buoni risultati, soprattutto in Corso Venezia, Garibaldi e Solari (+ 2,6 rispetto al 2006). Inoltre, tutte le zone interessate dalla Metropolitana 5 hanno registrato +0,7% in dieci anni con punte del +9,8% in Fiera e Monterosa.

Le zone di Milano che hanno registrato aumenti maggiori del valore immobiliare

Si stima che gli immobili nei pressi della nuova Linea Metropolitana M4 saranno rivalutati per oltre 1 miliardo e mezzo di euro. Si tratta di immobili che costano circa 6 mila euro al metro quadrato e che nel 2018 hanno registrato un aumento del + 1%.

La crescita maggiore è stata registrata dalle zone nei pressi di viale Piceno-Indipendenza (+1,6%), Argonne-Viale Corsica (+1,7%) e al Tribunale (+1,6%). Degna di nota anche la zona universitaria, dove nell’ultimo anno i prezzi sono cresciuti del +1,7%. Anche le zone della Bovisa e dell’università Cattolica sono in crescita, così come l’area dell’università Bocconi.

Da tenere d’occhio tutte quelle costruzioni in zone frequentate da studenti, che potrebbero ripopolare i locali adiacenti e generare un impatto positivo anche sui prezzi delle case. Le zone della Movida Milanese fino ad ora sono riuscite a contenere i rialzi, ma si stima un netto aumento nei prossimi anni. Soprattutto per quanto riguarda le aree di Brera, Porta Nuova e Navigli.

Le zone migliori su cui puntare per gli investimenti immobiliari a Milano sono ovviamente tutte le aree concentrate nel centro storico e nelle vie dello shopping, quindi via della Spiga, via Monte Napoleone, la zona di piazza San Babila e piazza della Scala. I prezzi partono da 11 mila euro al metro quadro nelle zone di Castello Sforzesco e Cordusio. Si parte invece da 9 mila euro al mq per Corso Venezia e Zona Repubblica.

Gli investitori oggi puntano sui giovani, gli studenti e i lavoratori single

Milano è la città d’Italia con il più alto numero di nuclei familiari composti da una sola persona, che superano il 50% delle unità familiari complessive.

Di conseguenza, i monolocali sono le tipologie di immobili più richieste e gli investimenti migliori sono quelli destinati agli affitti, che restano abbastanza alti anche negli immobili più piccoli.

Da considerare inoltre che, negli ultimi anni, è cresciuto il numero di giovani Millenial che ha acquistato la sua prima casa a Milano. Nel complesso si può affermare che l’area Nord- Est di Milano (la zona che va che va da Buenos Aires a corso XXII Marzo) è una delle migliori dove investire in immobili oggi.

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Tutti i vantaggi di acquistare un immobile pignorato all’Asta

Tutti i vantaggi di acquistare un immobile pignorato all’Asta

Negli ultimi anni abbiamo assistito ad un vero e proprio incremento di procedure esecutive immobiliari, e la conseguenza diretta di questo fenomeno è stato un aumento considerevole degli immobili messi all’asta.

L’interesse nei confronti delle aste immobiliari è cresciuto sempre di più, e con esso anche il numero di persone intenzionate ad acquistare immobili pignorati, facendo preferire agli investitori più navigati la procedura del Saldo e Stralcio.

L’acquisto di un immobile all’asta presenta inoltre numerose criticità, che vanno esaminate con attenzione prime di prendere delle decisioni definitive.

Dall’altra parte però ci sono anche numerosi vantaggi, che rendono questa tipologia di immobili piuttosto appetibili agli occhi degli investitori, rispetto a una normale compravendita immobiliare.

Tutti i vantaggi di acquistare un immobile pignorato all’Asta

I vantaggi di acquistare un immobile pignorato

Vediamo dunque quali sono i principali vantaggi di acquistare un immobile pignorato.

Alto potenziale di risparmio: sicuramente uno dei vantaggi principali risiede proprio nell’elevata percentuale di risparmio. Si può partire da un risparmio del 10/20% rispetto al prezzo dell’immobile, fino ad arrivare ad un 50/60% nei casi più vantaggiosi.

Trasparenza delle informazioni sugli immobili: tutta la documentazione che riguarda l’immobile all’asta si può reperire facilmente e velocemente. Questo perché tutti i documenti sono scaricabili liberamente dal sito del Tribunale e da altri
siti convenzionati con esso.

Obbligo di redazione della perizia: è previsto per tutti gli immobili pignorati. In riferimento alla norma dell’art. 568 c.p.c. l’immobile all’asta viene esaminato da un professionista esperto in materia e nominato dal tribunale che ha il compito di
effettuare una perizia di stima.

Assenza di provvigioni: negli acquisti di immobili pignorati l’acquirente non è tenuto a versare provvigioni di mediazione immobiliare o spese notarili,

Buone possibilità di ottenere finanziamenti: le banche mettono a disposizione prodotti finanziari appositi per le aste immobiliari (che prevedono tempi di istruttoria più contenuti e garanzie).

È bene però specificare che, se si è alle prime armi, è bene affidarsi a un professionista prima di acquistare un immobile pignorato. Anche un piccolo errore potrebbe essere fatale o avere gravi conseguenze, e ciò potrebbe rendere vano l’atto di acquisto. Chi intende acquistare un immobile all’asta deve avere dimestichezza con il settore e con l’intero iter
da seguire.

Un professionista deve essere in grado di illustrare all’acquirente tutti i pro e i contro del processo di acquisto, perché i rischi ci sono ed è bene non sottovalutarli. Ad esempio, c’è da considerare il fatto che l’acquisto di immobili all’asta avviene a corpo e non a misura, possono esserci spese condominiali arretrate, e altri vizi che è bene conoscere e analizzare sempre con occhi esperti.

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Rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 sul Mercato Immobiliare di Milano

Rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 sul Mercato Immobiliare di Milano

Il Rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 ha analizzato nel dettaglio i prezzi degli immobili residenziali in 20 colossi finanziari a livello internazionale. L’intento di questo rapporto è stato quello di individuare il rischio di bolla immobiliare o i casi di sopravvalutazione dei singoli mercati immobiliari.

Dallo studio emerge che, nel mercato immobiliare residenziale, Milano risulta essere seconda città più sottovalutata in Europa e nel mondo, preceduta solo da Chicago. Da questo studio si evince soprattutto che i prezzi reali sono inferiori del 30% rispetto a quelli registrati nel 2007. Questo vuol dire che gli enormi investimenti degli ultimi anni, molti dei quali provenienti dall’estero, non sono riusciti a inflazionare il mercato che continua incessantemente a crescere sia in termini di sviluppo generale che di singole transazioni.

In vetta alla classifica del Rapporto Real Estate Bubble Index 2018 troviamo invece Hong Kong, la città stato asiatica maggiormente esposta ad una correzione di valutazioni. I prezzi degli immobili infatti sono cresciuti del 10% dal 2012 ad oggi e Hong Kong risulta essere la città con una percentuale più alta di bolla immobiliare.

Nelle posizioni più alte della classifica troviamo Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Londra e Amsterdam. Altre città come Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sydney sembrano risentire meno dei ribassi del mercato immobiliare. Per quanto riguarda invece città come New York e Ginevra, le valutazioni sono leggermente calate.

La crescita dei mutui invece sembra essere dimezzata rispetto al periodo pre-crisi finanziaria. «Anche se molti centri finanziari rimangono a rischio di bolla immobiliare, la situazione odierna non è comparabile alle condizioni pre-crisi» ha commentato Mark Haefele, Chief Investment Officer di UBS Global Wealth Management. «Tuttavia, consigliamo di continuare a operare con selettività sui mercati immobiliari vicini a livelli di bolla, come Hong Kong, Toronto e Londra».

Rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 sul Mercato Immobiliare di Milano

Gli immobili residenziali

In un panorama come questo si raccomanda estrema cautela nell’acquisto di immobili residenziali nelle principali città più sviluppate. Nel 2018 abbiamo assistito ad un vero e proprio boom dei prezzi nelle città più importanti d’Europa. Nell’ultimo anno i prezzi degli immobili sono saliti del 3,5% circa, superando di gran lunga i ritmi dell’ultimo decennio.

Mentre da un lato le quotazioni hanno registrato una forte crescita, sono comparse anche le prime falle nel boom immobiliare. I prezzi degli immobili sono scesi in alcune città che nel 2018 erano a rischio bolla immobiliare.

La maggior parte delle famiglie non è in grado di sostenere l’acquisto di una casa nei centri finanziari più importanti, a meno che non possa contare su un’eredità piuttosto consistente. Molti di questi immobili risultano difficilmente accessibili e questo non fa che rallentare il processo di crescita di queste città, allontanando sempre di più l’interesse degli investitori.

Nel caso specifico di Milano, città che è stata inclusa nello studio, è stato rilevato un aumento dei prezzi specialmente nella zona centrale. Le tempistiche necessarie per la vendita di un immobile sono diminuite e il mercato immobiliare si può definire finalmente in fortissima ripresa. Merito anche delle condizioni di finanziamento favorevoli e dell’elevata accessibilità degli immobili in Europa.

Il Real Estate Bubble Index 2018 ha analizzato infine la situazione negli Stati Uniti

Dall’analisi emerge chiaramente che Chicago è la città più sottovalutata in assoluto, considerato che i prezzi al netto dell’inflazione sono inferiori del 30% rispetto ai massimi del 2006. A San Francisco invece la situazione è nettamente differente, con delle quotazioni che salgono del 9% rispetto allo scorso anno.

Per quanto riguarda le previsioni future, UBS prevede prezzi in salita in Europa e a Milano. Questa crescita è possibile grazie alla ripresa generale e al recente recupero del settore immobiliare nel capoluogo lombardo.

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Mercato Immobiliare, Milano leader indiscussa del nuovo decennio

Mercato Immobiliare, Milano leader indiscussa del nuovo decennio

I dati immobiliari dell’ultimo periodo parlano chiaro: Milano è ormai leader indiscussa del settore.

Basti considerare che le previsioni dei prossimi investimenti immobiliari ammontano a circa 13 miliardi di euro, cifra da far invidia alle grandi città come Monaco o Amsterdam che prevedono nuove edificazioni per 10 miliardi di euro.

Senza considerare poi tutti i lavori in corso e quelli già programmati nel capoluogo lombardo. Alla fine del 2018 infatti si contavano già 320 milioni di opere residenziali in corso, 458 per quelle commerciali e 2 miliardi destinati al settore terziario.

Grazie a questi numeri vincenti la città di Milano può guardare avanti con positività, le previsioni ci dicono che i prossimi 15 anni saranno altrettanto positivi.

Mercato Immobiliare, Milano leader indiscussa del nuovo decennio

Mercato Immobiliare a Milano: 21 miliardi di investimenti nei prossimi 15 anni

La realtà del mercato immobiliare milanese è più che positiva e anche il futuro sembra promettere bene. I dati sono incoraggianti: nei prossimi 15 anni ci saranno investimenti per ben 21 miliardi di euro, che permetteranno di realizzare quasi 6,3 milioni di metri quadrati di superficie, di cui 2,7 interamente destinati a nuove residenze.

Questo è quanto stabilito dai dati ufficiali del mercato immobiliare milanese, che si è occupato anche di analizzare la situazione futura delle periferie del capoluogo lombardo.

I 21 miliardi complessivi si riferiscono alla cifra destinata alle nuove edificazioni, ma in realtà l’impatto economico sarà ancora più importante. Tutte le aree di Milano che saranno riqualificate nei prossimi anni porteranno benefici anche alle zone limitrofe e a tutto il mercato immobiliare.

Le costruzioni immobiliari che interesseranno le zone semicentrali e periferiche si svilupperanno su una superficie pari a 5,8 milioni di metri quadrati, con un valore complessivo di mercato pari a 8 miliardi. Oltre alle nuove residenze, ai nuovi complessi commerciali e ai locali destinati al settore terziario, è prevista anche l’edificazione di nuovi campus universitari, strutture sanitarie e centri della ricerca scientifica.

Senza dimenticare poi la costruzione di nuovi impianti sportivi e spazi espositivi, con l’obiettivo di rendere Milano il vero fulcro del Real Estate in Italia e in Europa.

Milano leader degli investimenti immobiliari esteri

Il caso dell’Expo ha visto la rinascita e la riqualificazione urbana di interi quartieri nel 2015. Per questo motivo molti investitori, anche esteri, sono sempre più interessati a queste nuove aree. Il mercato immobiliare milanese è in tutta Europa quello che è riuscito ad attrarre il maggior numero di investimenti all’estero.

Solo a Milano si conta circa il 48% di investimenti, su un totale di 3 miliardi circa in tutta Europa. Nel 2013 invece si contano circa 16 miliardi di investimenti immobiliari a Milano, la maggior parte dei quali proveniva da investitori esteri.

La leadership Milanese non teme confronti nemmeno sul territorio nazionale, basti pensare che dal 2013 il 64% del capitale investito in Italia è stato indirizzato su Milano.

Da non dimenticare poi una delle più importanti opere di riqualificazione urbana dell’ultimo decennio. Ci riferiamo alla zona di Porta Nuova a Milano, con i grattacieli dell’Unicredit e le Torri del Bosco, ora di proprietà della Qatar Investment Authority.

Milano è ormai nel radar degli investitori internazionali e nel prossimo decennio attirerà sempre di più capitali dall’estero. Il capoluogo lombardo è una delle città italiane con le più alte prospettive di crescita nel prossimo decennio. Le realtà metropolitane sono oggi le più interessanti agli occhi degli investitori esteri.

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Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per aumentare il valore dei tuoi immobili

Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per accrescere il valore dei tuoi immobili

Quando si affronta un investimento immobiliare, l’obiettivo principale che ogni investitore dovrebbe perseguire è quello di massimizzare i profitti.

Abbiamo visto in più occasioni come sia possibile perseguire questo obiettivo con ottimi risultati attraverso l’acquisto di non performing loans e con la procedura di saldo e stralcio.

Certamente queste sono vie privilegiate e sempre percorribili ma non sono le uniche.

Negli ultimi anni infatti hanno registrato un trend positivo anche altre due fattispecie: il frazionamento e il cambio di destinazione.

Questo tipo di interventi possono essere determinanti nel definire i ROI di un investimento immobiliare.

Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per accrescere il valore dei tuoi immobili

Ad esempio, nel caso di Nino Bixio abbiamo visto come il frazionamento, unito a un opportuno intervento di home staging, abbia permesso di performare un ottimo +24%, trasformando un ampio monolocale in condizioni critiche in un elegante e moderno trilocale.

Questo tipo di intervento ha permesso di sfruttare l’ampia metratura dell’appartamento trasformandola in un più funzionale e appetibile trilocale che in questo modo è stato ricollocato sul mercato in tempi record.

Ma andiamo a definire nel dettaglio cosa sono rispettivamente il frazionamento ed il cambio di destinazione.

Il frazionamento

Il frazionamento consiste nel dividere un immobile di ampia metratura ricavandone più locali o nel trasformare un’unità immobiliare al fine di ricavarne due o più appartamenti.

Perché è così rilevante il frazionamento per un investitore?

Perché esso permette di accrescere il valore di un immobile soprattutto in grandi metropoli come Milano, dove gli appartamenti dalle metrature contenute sono più dinamici e quindi permettono di ricollocare l’immobile sul mercato più velocemente rispetto ad appartamenti più ampi che, solitamente, hanno un valore per metro quadro inferiore.

Acquistare ad esempio un ampio trilocale offre la possibilità di ricavare due unità immobiliari – se le caratteristiche strutturali dell’immobile lo permettono – che possono essere rivendute o affittate ad un prezzo superiore a quello che è possibile ottenere
ricollocando invece l’immobile non frazionato.

Il cambio di destinazione d’uso

Anche questo tipo di procedura permette di agevolare la ricollocazione dell’immobile sul mercato. Il cambio di destinazione infatti, come dice il termine stesso, permette di modificare l’uso originario dell’immobile a cui era destinato come ad esempio trasformare degli uffici ad uso commerciale in unità abitative ad uso residenziale o viceversa.

Esistono 3 categorie di destinazione d’uso:

1. Commerciale
2. Residenziale
3. Industriale

Con il cambio di destinazione d’uso quindi è possibile modificare la destinazione urbanistica con cui è nato l’immobile trasformandone il suo utilizzo.

In passato la normativa relativa a questa fattispecie è sempre stata segnata da incertezze e da un’eterogeneità della norma che variava da regione a regione, grazie alla legge 164/2014, all’interno del decreto denominato Sblocca Italia, le varie norme regionali sono state uniformate semplificandone così l’applicazione.

Prima di procedere al cambio di destinazione d’uso, è fondamentale ottenere la licenza municipale che permette, dopo aver verificato la conformità dell’immobile al cambio di destinazione ed alla pianificazione urbanistica, di attuare all’immobile le modifiche necessarie.

Investimenti immobiliari con la massima sicurezza

Questo tipo di interventi possono essere davvero strategici, ma non dimentichiamo che vanno sempre ponderati caso per caso valutando diversi fattori come ad esempio la zona in cui è collocato l’immobile, il tipo di richiesta del mercato in quella zona specifica in cui desideriamo intervenire e quali sono le esigenze e le aspettative dei potenziali acquirenti.

Affidarsi a professionisti del settore come HUB Real Estate & Asset Management, che conoscono profondamente il mercato immobiliare di Milano e che sappiano unire doti strategiche alle competenze tecniche necessarie per gestire l’operatività dell’investimento dalla A alla Z, è di prioritaria importanza per ogni investitore che desideri operare nel mondo degli investimenti immobiliari con la massima sicurezza.

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Il caso di via Tolentino: Un buon investimento dall’esito inaspettato

Il caso di via Tolentino: un buon investimento dall’esito inaspettato

Per valutare la bontà di un investimento bisogna sempre partire dai numeri.

Ma cosa succede quando – nonostante i numeri siano a favore – si verificano delle condizioni tali per cui de facto risulta difficile, ricollocare un immobile sul mercato?

La case history di via Tolentino è un chiaro esempio di come, a volte, anche a fronte di un buon investimento, si possano riscontrare delle difficoltà e di come l’esperienza e la capacità di problem solving possano essere determinanti per l’esito di un’operazione.

L’appartamento in oggetto, è stato acquisito a fine estate attraverso un’operazione di saldo e stralcio piuttosto standard: l’immobile, composto da 5 vani al 5° piano di uno stabile signorile del valore di 352.000 €, è stato rilevato da HUB S.r.l. alla cifra di 288.000 € (spese comprese).

Il caso di via Tolentino:  un buon investimento dall’esito inaspettato

La vendita dell’immobile

Le prospettive di rivendita erano molto positive perché l’immobile al suo interno versava in ottime condizioni, inoltre, avendolo acquisito a forte sconto (al 30% in meno rispetto al suo valore di mercato), l’aspettativa di ricollocare facilmente l’immobile sul mercato marginando il gap tra il prezzo di acquisto dell’immobile e quello di vendita erano molto positive, quasi scontate.

A settembre sono iniziate le visite all’immobile, nonostante l’elevato interesse manifestato e le numerose visite per via dell’ottimo prezzo di vendita, di fatto non si traducevano in offerte di acquisto.

In questo frangente l’approccio strategico di HUB Srl ha permesso di uscire da una potenziale pericolosa situazione di stallo: ad uno sguardo obiettivo l’immobile risultava troppo personalizzato (come dimostrano le immagini qui di seguito) e per questo risultava difficile incontrare il gusto dei compratori.

In questo caso si è reso necessario un intervento di home staging ed imbiancatura dei locali che ha permesso di risolvere le problematiche che ne ostacolavano la vendita dando così nuovo impulso alle vendite.

Investimento totale per la riqualificazione: 2.000 € circa.

Esito: dopo soli due giorni di visite l’appartamento è stato venduto a prezzo pieno, nel rispetto delle nostre attese e Business Plan, ovvero 323.000 €.

Questo tipo di intervento è stato risolutivo e ha permesse di realizzare un ROI del +16,67% per tutti gli investitori che hanno preso parte all’affare.

Il nostro intervento

È facile notare come l’intervento di HUB S.r.l. abbia permesso di agire su fattori critici che le sole stime numeriche non erano in grado di individuare: la componente emozionale legata all’acquisto. È in questi casi che l’approccio strategico e su misura di realtà specializzate come HUB S.r.l. possono davvero fare la differenza e ribaltare completamente l’esito di un’operazione.

Il caso di via Tolentino dimostra come, anche un’operazione potenzialmente molto semplice e “standard”, possa celare in realtà delle complessità inaspettate. Solo l’esperienza e la sensibilità del professionista e un approccio multi-disciplinare possono in questi casi, essere determinanti per il buon esito di un’operazione e risolvere qualsiasi tipo di problematica.

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Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Decreto Legge Bramini

La normativa che regolamenta le Aste Immobiliari ha recentemente subito un cambiamento radicale. Il Decreto Legge Bramini prevede una serie di tutele che probabilmente saranno estese a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che hanno debiti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Il Decreto Legge è stato approvato a fine 2018 e fa parte del cosiddetto decreto semplificazioni. Tale decreto originariamente tutelava solo i soggetti con debiti nei confronti delle banche, impossibilitati a saldare a causa delle inadempienze della Pubblica Amministrazione. La tutela avviene nei confronti di tutte quelle persone che per colpa di debiti non incassati dalle PA non sono stati in grado di regolamentare la loro posizione nei confronti delle banche.

Tale norma prende il nome dall’imprenditore Sergio Bramini, il cui caso è stato reso noto in televisione dal programma televisivo Le Iene. L’imprenditore, pur vantando crediti dalla Pubblica Amministrazione non ha potuto evitare il pignoramento del suo immobile.

Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Quali sono le novità del Decreto Legge Bramini?

L’articolo 560 del Codice Civile ha subìto delle modifiche e vuole tutelare maggiormente le persone affinché possano restare nella loro casa pignorata. D’ora in poi dovranno trascorrere 90 giorni dopo l’emissione del decreto definitivo di trasferimento, dopodiché potrà avvenire lo sgombero. A partire da questo momento l’immobile potrà passare a un altro acquirente, previo acquisto tramite asta fallimentare.

Il nuovo decreto semplificazioni è stato approvato in Senato il 29 Gennaio 2019 e verrà dunque esteso a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che vantano crediti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Affinché le modifiche del decreto possano essere applicate si devono verificare alcune condizioni:

● Il debitore deve conservare integro l’immobile.
● Deve abitare personalmente nell’immobile.
● Il debitore non può dare in locazione o uso ad altri l’immobile.
● Il debitore deve consentire visite a potenziali acquirenti.

In quali casi il debitore è tenuto a lasciare l’immobile?

Lo sgombero dell’immobile viene ordinato in due casi specifici: nel caso in cui il debitore non rispetti più gli obblighi indicati sopra, oppure una volta trascorsi i 90 giorni dopo il decreto di trasferimento emesso dal giudice.

In sintesi, laddove ci fosse un acquirente interessato all’acquisto tramite asta immobiliare, dovrà aspettare 90 giorni dopo il decreto del tribunale prima di proporsi come acquirente ed entrare in possesso dell’immobile. Tale estensione delle tempistiche tutela il debitore e soprattutto garantisce una maggiore tranquillità. In questo modo si ha più tempo a disposizione per risolvere la propria situazione.

Allo stesso tempo però questa nuova disposizione potrebbe causare difficoltà nel reperire dei potenziali acquirenti disposti all’acquisto di un immobile pignorato. Gli immobili che gravano su un’ipoteca sono poco appetibili agli occhi degli acquirenti, soprattutto quando non se ne conoscono le sorti.

Una vera rivoluzione nel mondo delle Aste Immobiliari

Un cambiamento epocale che prende le distanze dalla precedente normativa e che riguarderà circa 150 mila persone. Questa è la stima del numero di famiglie colpite da una procedura di pignoramento.

Se la procedura di sfratto è già stata avviata non si potranno applicare le modifiche del nuovo decreto Bramini. La nuova normativa infatti non è retroattiva e si applica solo ai casi futuri. Questo vuol dire che il debitore non avrà la possibilità di rientrare nella sua casa, laddove lo sfratto o lo sgombero siano già stati ordinati prima dell’entrata in vigore del decreto.

Per quanto riguarda invece le procedure in corso, la normativa resterà sempre a favore della parte più debole. Lo sgombero avviene soltanto nel caso in cui il custode con il fabbro abbiano già avviato la procedura di cambio della serratura e le operazioni di sloggio dell’immobile. Fino a quel punto il debitore non è obbligato a lasciare il suo immobile.

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Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Molto spesso, quando si affrontano tematiche riguardanti investimenti immobiliari, operazioni di saldo e stralcio e acquisto di crediti NPL, ci si ritrova a parlare, inevitabilmente, di immobili pignorati.

Il motivo è molto semplice: questo tipo di fattispecie è molto diffusa e rappresenta una grossa fetta del mercato immobiliare in Italia, complice la crisi economica e la conseguente incapacità dei creditori di onorare i debiti/mutui accesi per l’acquisto di tali immobili, fenomeno che ha assunto proporzioni preoccupanti negli ultimi 10 anni.

Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Che cos’è il pignoramento?

Prima di proseguire oltre, cerchiamo di dare una definizione chiara e completa di cosa si intende con il termine pignoramento.

Il pignoramento (disciplinato dagli art. 491 e successivi del Codice di Procedura Civile) è un atto predisposto dal giudice che il creditore può richiedere come tutela del proprio credito. L’atto di pignoramento prevede l’espropriazione forzata dei beni (mobili e/o immobili) al fine di soddisfare il creditore (o anche più di uno) rivalendosi sui beni del soggetto pignorato.

I motivi per cui è possibile avviare tale procedura sono molteplici, gli stati di insolvenza difatti possono essere causati non solo dai mutui ma anche da un mancato pagamento di cartelle esattoriali e da debiti di altra natura.

Lo scopo del pignoramento è quello di tutelare i creditori ed aiutarli ad avere quanto spetta loro di diritto attraverso il prelievo coatto dei beni mobili e immobili e la successiva vendita all’asta.

Fase 1: il pignoramento

Il pignoramento avviene tramite ingiunzione dell’Ufficiale Giudiziario che inibisce il debitore dal fare qualsiasi tipo di azione nei confronti dei beni pignorati, bloccandone quindi la vendita o la cessione.

La procedura avviene in più step.

1. Il legale del creditore prepara l’atto esecutivo, atto che, una volta notificato al debitore, gli impedisce di agire in alcun modo sui propri beni al fine di non pregiudicare l’esito del pignoramento. L’atto in seguito viene iscritto nei registri immobiliari, che sono pubblici e consultabili da chiunque ne faccia richiesta.

2. Interviene l’ufficiale giudiziario che ha il compito di notificare l’atto al creditore (o al suo legale), il quale ha 15 giorni di tempo per depositare l’atto in Tribunale, dando così inizio alla vera e propria procedura di pignoramento.

3. Infine viene nominato un giudice dell’esecuzione con il compito di controllare che la procedura venga fatta nel modo corretto e con il compito di attuare le misure necessarie per il buon esito dell’operazione. In questa fase il giudice può disporre lo sfratto dell’immobile, revocarlo o concedere al soggetto pignorato di continuare a vivere nella casa.

4. È importante che il bene venga assegnato o venduto entro 45 giorni, pena la cancellazione del pignoramento e la perdita di ogni suo effetto.

Fase 2: la vendita all’asta

Solo a seguito dell’autorizzazione del giudice incaricato, è possibile procedere alla vendita dell’immobile in Asta. In questo caso i potenziali acquirenti interessati possono fare la propria offerta in busta chiusa, a partire da una base minima e a seguito del rilascio di una cauzione che rende l’offerta irrevocabile Le offerte valide possono arrivare anche al 25% in meno rispetto alla base d’asta (prezzo di riserva). Una volta aggiudicato il bene, il giudice trasferisce la proprietà dell’immobile attraverso atto formale al nuovo proprietario con conseguente cancellazione del bene dai registri immobiliari.

HUB S.r.l. può intervenire strategicamente in 2 modi

1. Attraverso la procedura di saldo e stralcio immobiliare, grazie alla quale è possibile trovare un accordo con tutti i creditori ed il debitore al fine di rilevare l’immobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato (solitamente il 20-30% in meno). Permettendo così al debitore di estinguere il suo debito e al creditore originario di realizzare il proprio credito in tempi rapidi e in modo più snello rispetto alle classiche procedure esecutive.

2. Acquisendo il credito NPL direttamente dal creditore originario, nel caso in cui la procedura di pignoramento sia già in atto e non sia quindi possibile ricorrere al saldo e stralcio. In questo caso è possibile acquisire il credito ipotecario a forte sconto e realizzare il proprio credito attraverso la vendita all’asta del bene oppure richiedere l’assegnazione dell’immobile in mancanza di offerte e ricollocare autonomamente l’immobile sul mercato.

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