NPL Immobiliari: cosa sono e come funziona l’acquisizione dei crediti deteriorati?

Si sente spesso parlare di NPL immobiliari, conosciuti anche con il termine di Non Performing Loans. Ma cosa sono nello specifico gli NPL e come funziona nel dettaglio il processo di acquisizione dei cosiddetti crediti deteriorati?

Quando parliamo di NPL ci riferiamo proprio ai crediti deteriorati, ovvero i crediti di alcune banche che i debitori non riescono più a saldare per svariati motivi. In questi casi la riscossione da parte delle banche non è più sicura, non solo per quanto riguarda il rimborso, ma anche considerando l’aspetto degli interessi maturati.

In Italia, secondo i dati del Fondo Monetario Internazionale, ci sono circa 350 miliardi di crediti deteriorati, vale a dire un terzo della cifra totale stimata in Europa.

Tipologie di NPL Immobiliari

Quando si parla di NPL immobiliari bisogna prima di tutto fare chiarezza, perché esistono varie tipologie di crediti deteriorati.

La classificazione viene fatta in base al livello di deterioramento specifico e prevede le seguenti categorie:

● Esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate: sono i crediti scaduti da oltre 90 giorni che superano una determinata soglia di materialità.

● Inadempienze probabili: in questo caso la banca giudica alquanto improbabile che il debitore riesca a saldare il suo debito.

● Crediti in sofferenza: questa è la categoria più grave e corrisponde alle attività insolute dei debitori nei confronti delle banche.

Sono previsti dunque diversi casi, in base alla situazione di gravità e alla capacità del debitore di risolvere la situazione. Oltre a queste categorie ci sono poi i cosiddetti incagli, ovvero delle situazioni di debito che sono in realtà temporanee e che secondo le previsioni hanno una minima probabilità di essere recuperate.

Va specificato inoltre che le banche che gestiscono il processo di deterioramento dei crediti possono intervenire anche con svalutazioni e accantonamenti, riducendo in questo modo il valore del credito in bilancio. Da questo processo nascono poi i crediti deteriorati lordi e i crediti deteriorati netti.

La situazione italiana degli NPL Immobiliari

Quando parliamo di crediti deteriorati ci riferiamo a una situazione di rischio per l’integrità e la stabilità del sistema bancario. Il periodo storico con il maggior numero di NPL in Italia è stato il 2008, a causa della recessione economica e del crack finanziario di Wall Street. A dicembre 2015 invece i crediti deteriorati in Italia ammontavano a 173 miliardi di euro, e di questi 166 coincidevano con sofferenze e inadempienze.

Le banche italiane ovviamente considerano gli NPL immobiliari come un aspetto negativo e smaltire questa tipologia di crediti rientra ormai tra le priorità di diversi istituti bancari.

Le stesse banche italiane vantano una quantità di NPL che supera all’incirca 3 volte la media europea, per questo motivo si sta facendo il possibile per organizzarne lo smaltimento.

Nell’ultimo periodo il governo italiano è riuscito a trovare un accordo con l’Unione Europea per migliorare la situazione degli istituti bancari in Italia, che negli ultimi anni hanno accumulato una quantità eccessiva di NPL. La proposta che è stata fatta tuttavia non è riuscita a convincere gli esperti di mercato, in quanto prevede lo scarico dei crediti meno gravi, senza portare alla soluzione del problema nella sua totalità.

Come funziona il processo di acquisizione dei crediti deteriorati?

Il processo di acquisizione dei crediti deteriorati avviene quando i titolari del credito originale mettono sul mercato i pacchetti contenenti i crediti che intendono cedere. La valutazione dei cosiddetti portafogli NPL deve essere fatta con cura al fine di riuscire a stabilire un prezzo adeguato, ovvero il “pricing NPL”.

Il processo finale di acquisizione di crediti NPL può essere suddiviso in 5 step fondamentali:

1. Contatto commerciale: i commerciali delle società autorizzate si mettono in contatto con le società cedenti.

2. Due diligence: in questa fase si valuta il portafoglio NPL (o il “Single Name”) e il prezzo finale di acquisizione. In genere la due diligence si basa su due attività distinte, ovvero l’analisi del database fornito e il data room.

3. Pricing: per stabilire un pricing adeguato è necessario stabilire il cash flow atteso e le tempistiche per generarlo.

4. Delibera: si analizza tutta la documentazione ed eventuali informazioni aggiuntive che possono determinare il prezzo finale di acquisto.

5. Contratto: è il momento finale dove la società che riesce ad aggiudicarsi l’asta inizia la fase vera e propria di contratto con la società cedente.

Nei prossimi articoli ci occuperemo ancor più nello specifico dei crediti deteriorati, approfondendo anche, la differenza tra Portafogli Npl e Single Name.

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