Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Molto spesso, quando si affrontano tematiche riguardanti investimenti immobiliari, operazioni di saldo e stralcio e acquisto di crediti NPL, ci si ritrova a parlare, inevitabilmente, di immobili pignorati.

Il motivo è molto semplice: questo tipo di fattispecie è molto diffusa e rappresenta una grossa fetta del mercato immobiliare in Italia, complice la crisi economica e la conseguente incapacità dei creditori di onorare i debiti/mutui accesi per l’acquisto di tali immobili, fenomeno che ha assunto proporzioni preoccupanti negli ultimi 10 anni.

Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Che cos’è il pignoramento?

Prima di proseguire oltre, cerchiamo di dare una definizione chiara e completa di cosa si intende con il termine pignoramento.

Il pignoramento (disciplinato dagli art. 491 e successivi del Codice di Procedura Civile) è un atto predisposto dal giudice che il creditore può richiedere come tutela del proprio credito. L’atto di pignoramento prevede l’espropriazione forzata dei beni (mobili e/o immobili) al fine di soddisfare il creditore (o anche più di uno) rivalendosi sui beni del soggetto pignorato.

I motivi per cui è possibile avviare tale procedura sono molteplici, gli stati di insolvenza difatti possono essere causati non solo dai mutui ma anche da un mancato pagamento di cartelle esattoriali e da debiti di altra natura.

Lo scopo del pignoramento è quello di tutelare i creditori ed aiutarli ad avere quanto spetta loro di diritto attraverso il prelievo coatto dei beni mobili e immobili e la successiva vendita all’asta.

Fase 1: il pignoramento

Il pignoramento avviene tramite ingiunzione dell’Ufficiale Giudiziario che inibisce il debitore dal fare qualsiasi tipo di azione nei confronti dei beni pignorati, bloccandone quindi la vendita o la cessione.

La procedura avviene in più step.

1. Il legale del creditore prepara l’atto esecutivo, atto che, una volta notificato al debitore, gli impedisce di agire in alcun modo sui propri beni al fine di non pregiudicare l’esito del pignoramento. L’atto in seguito viene iscritto nei registri immobiliari, che sono pubblici e consultabili da chiunque ne faccia richiesta.

2. Interviene l’ufficiale giudiziario che ha il compito di notificare l’atto al creditore (o al suo legale), il quale ha 15 giorni di tempo per depositare l’atto in Tribunale, dando così inizio alla vera e propria procedura di pignoramento.

3. Infine viene nominato un giudice dell’esecuzione con il compito di controllare che la procedura venga fatta nel modo corretto e con il compito di attuare le misure necessarie per il buon esito dell’operazione. In questa fase il giudice può disporre lo sfratto dell’immobile, revocarlo o concedere al soggetto pignorato di continuare a vivere nella casa.

4. È importante che il bene venga assegnato o venduto entro 45 giorni, pena la cancellazione del pignoramento e la perdita di ogni suo effetto.

Fase 2: la vendita all’asta

Solo a seguito dell’autorizzazione del giudice incaricato, è possibile procedere alla vendita dell’immobile in Asta. In questo caso i potenziali acquirenti interessati possono fare la propria offerta in busta chiusa, a partire da una base minima e a seguito del rilascio di una cauzione che rende l’offerta irrevocabile Le offerte valide possono arrivare anche al 25% in meno rispetto alla base d’asta (prezzo di riserva). Una volta aggiudicato il bene, il giudice trasferisce la proprietà dell’immobile attraverso atto formale al nuovo proprietario con conseguente cancellazione del bene dai registri immobiliari.

HUB S.r.l. può intervenire strategicamente in 2 modi

1. Attraverso la procedura di saldo e stralcio immobiliare, grazie alla quale è possibile trovare un accordo con tutti i creditori ed il debitore al fine di rilevare l’immobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato (solitamente il 20-30% in meno). Permettendo così al debitore di estinguere il suo debito e al creditore originario di realizzare il proprio credito in tempi rapidi e in modo più snello rispetto alle classiche procedure esecutive.

2. Acquisendo il credito NPL direttamente dal creditore originario, nel caso in cui la procedura di pignoramento sia già in atto e non sia quindi possibile ricorrere al saldo e stralcio. In questo caso è possibile acquisire il credito ipotecario a forte sconto e realizzare il proprio credito attraverso la vendita all’asta del bene oppure richiedere l’assegnazione dell’immobile in mancanza di offerte e ricollocare autonomamente l’immobile sul mercato.

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