Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018

Conviene ancora investire nel settore immobiliare oggi?
La risposta è: Assolutamente si, ma…

Il mercato degli immobili è cambiato moltissimo negli ultimi 20 anni ed è naturale che le tecniche di investimento di una volta, oggi non siano più adeguate.

Sicuramente investire in immobili oggi è molto più complesso e richiede competenze tecniche molto verticali in funzione del tipo di investimento che si vuole fare.

Per intenderci, le aste immobiliari ad esempio sono tutt’oggi un buon canale di investimento ma di certo il modo di approcciare ad esse è cambiato drasticamente anche in funzione delle evoluzioni del mercato (con il conseguente calo dei prezzi degli immobili) e dell’economia in generale.

Investire oggi è complesso se si desidera davvero ottenere un buon rendimento e le barriere tecniche all’entrata per poter operare in modo profittevole sono notevoli.

Chiunque desideri investire in questo tipo di mercato, per operare con un certo grado di sicurezza e avere dei buoni ritorni, deve necessariamente affidarsi a dei professionisti specializzati.

Per questo motivo nasce Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management con l’obiettivo di informare e supportare i propri clienti riguardo alle migliori opportunità di investimento di immobili pignorati, grazie a due tipi di operazioni differenti:

  1. Trattativa di saldo e stralcio
  2. Acquisto del credito NPL

Ad oggi queste due modalità risultano vincenti e preferibili ad altre tecniche di investimento

Per esempio, oggi è sempre più difficile chiudere un buon affare durante le aste immobiliari. Le aste infatti, sono sempre più spesso sature di offerenti, che non fanno altro che rilanciare il prezzo d’asta nella speranza di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Ciò accade sempre più di rado, soprattutto nelle grandi città.

Dobbiamo ricordare inoltre che le aste giudiziarie sono aperte a tutti (non solo ai professionisti) e proprio per questo non è raro imbattersi in:

  • Investitori alle prime armi che non conoscono il Break Even Point del proprio investimento.
  • Acquirenti finali guidati da consulenti o immobiliaristi che partecipano in asta per acquistare l’immobile nel quale poi andranno a vivere direttamente, e che quindi sono disposti ad offrire cifre anche molto vicine al valore di mercato.

Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018 - Saldo e Stralcio

Saldo e stralcio

Una valida alternativa alle aste è la procedura di saldo e stralcio.

Grazie a questa procedura è possibile raggiungere un accordo con la banca e/o con i creditori della procedura. Accordo che il più delle volte permette di aggiudicarsi gli immobili a un prezzo che solitamente è inferiore al 20-30% rispetto a quello di mercato.

Questo caso si verifica quando un privato o una società acquista un bene e non riesce più a far fronte ai propri debiti. Il creditore in questi casi è costretto ad avviare una procedura di pignoramento con conseguente vendita all’asta.

Il pignoramento però non è la soluzione preferibile per il creditore perché si tratta di una procedura lunga, costosa e non priva di insidie. Basti pensare ai casi in cui l’immobile viene occupato abusivamente dal pignorato o ai tempi tecnici per avviare il primo esperimento d’asta.

Con la Trattativa saldo e stralcio invece il creditore, pur cedendo una parte del suo credito, ha tutto l’interesse a recuperare nel minor tempo possibile la somma dovuta.

Questo è un tipo di trattativa che fa vincere tutte le parti perché:

  1. L’investitore immobiliare acquista a 70 un immobile che ad esempio vale 100.
  2. Il creditore si libera in breve tempo di un credito non realizzato, questo gli permette di sbloccare una liquidità da riallocare con efficacia sul mercato.
  3. Il debitore evita la procedura di pignoramento, estingue i propri debiti e viene cancellato dalla lista dei cattivi pagatori. Con il ricavato dell’asta invece il risultato è incerto e il debitore potrebbe non raggiungere la cifra necessaria a ripagare tutti i debiti.

Gli investimenti immobiliari con il più alto rendimento nel 2018 - Acquisto di NPL

Acquisto di NPL

Un’alternativa altrettanto valida oggi, è rappresentata dall’acquisto di NPL (ovvero di crediti non performanti).

Abbiamo già avuto modo di parlare di questa modalità di investimento ad alto rendimento.

Anche in questo caso ci troviamo in una situazione in cui il debitore non riesce ad onorare il suo debito. Il credito a quel punto diventa non esigibile, portando le due parti a una situazione di stallo.

La banca (che in questi casi è il creditore più tipico) a questo punto ha un credito non performante, dopo 180 giorni tali crediti vengono classificati come NPL. L’unico modo che ha il creditore per rientrare di questa perdita è attraverso il pignoramento e la conseguente messa all’asta dell’immobile.

Prima che si verifichi l’asta è possibile intervenire e, dopo aver opportunamente visionato l’immobile e dopo un’attenta valutazione da parte del CTU di fiducia che ne attesti il reale valore di mercato, è possibile aprire un dialogo con il creditore per acquistare gli NPL a una cifra concordata.

Ad esempio il credito maturato è di 150.000€ e l’investitore ne offre 60.000€.
Il creditore (in particolar modo gli istituti di credito) ha tutto l’interesse ad accettare una proposta di questo genere perché la banca così può realizzare il suo credito in tempi rapidi (ricordiamo la stretta della BCE sulla riduzione di tali insoluti).

L’esecutato in questo modo viene cancellato dalla lista dei debitori della banca e l’investitore immobiliare si sostituisce al creditore all’interno della procedura.
All’investitore non resta che attendere l’esito dell’asta giudiziaria, che può portare a due risultati diversi.

Cosa può succedere:

  1. Non ci sono offerte che superano la base d’asta e quindi l’investitore che ha acquistato il credito, diventa proprietario dell’immobile (che naturalmente ha un valore superiore al credito acquistato).
  2. Le offerte durante l’asta salgono alle stelle e l’immobile viene venduto ad un prezzo superiore alla basa d’asta. In questo caso l’investitore guadagna la differenza tra l’importo speso per acquistare il credito e il valore di aggiudicazione del bene in asta.

Quindi, qualsiasi scenario si presenti, l’investitore ha sempre e comunque ottimi ritorni perché acquista il credito privilegiato.
I conseguenti diritti sull’immobile a una cifra di molto inferiore al valore di mercato per cui ci sono ottimi margini di realizzo.

I tempi di realizzazione di questa operazione sono solitamente intorno agli 8-10 mesi.

Con questa procedura, è possibile intervenire prima dell’asta e prima di altri potenziali investitori a caccia di buoni affari.

È facile comprendere ora quanto queste procedure in realtà siano molto complesse e, per avere dei buoni margini di rendimento, quanto sia indispensabile affidarsi a degli esperti del settore che, oltre a conoscere il mercato immobiliare, abbiano tutte le competenze tecniche per seguire ogni fase della trattativa.

Oggi il mercato degli NPL è un mercato florido, ed è per questo il momento giusto per investire in questa tipologia di attività, fino a quando gli asset del mercato non cambieranno nuovamente.

Scarica la nostra brochure informativa.

Ottieni maggiori informazioni e scopri la nostra operatività.

2 Commenti

  1. Ivano

    Gentilissimi,
    Mi piacerebbe inserirmi in questo mercato
    Come faccio a sapere/conoscere quali immobili hanno le caratteristiche per essere acquistati nei modi da Voi consigliati..??
    In attesa di riscontro
    Cordialmente Saluto
    Ivano

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