Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per aumentare il valore dei tuoi immobili

Quando si affronta un investimento immobiliare, l’obiettivo principale che ogni investitore dovrebbe perseguire è quello di massimizzare i profitti.

Abbiamo visto in più occasioni come sia possibile perseguire questo obiettivo con ottimi risultati attraverso l’acquisto di non performing loans e con la procedura di saldo e stralcio.

Certamente queste sono vie privilegiate e sempre percorribili ma non sono le uniche.

Negli ultimi anni infatti hanno registrato un trend positivo anche altre due fattispecie: il frazionamento e il cambio di destinazione.

Questo tipo di interventi possono essere determinanti nel definire i ROI di un investimento immobiliare.

Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per accrescere il valore dei tuoi immobili

Ad esempio, nel caso di Nino Bixio abbiamo visto come il frazionamento, unito a un opportuno intervento di home staging, abbia permesso di performare un ottimo +24%, trasformando un ampio monolocale in condizioni critiche in un elegante e moderno trilocale.

Questo tipo di intervento ha permesso di sfruttare l’ampia metratura dell’appartamento trasformandola in un più funzionale e appetibile trilocale che in questo modo è stato ricollocato sul mercato in tempi record.

Ma andiamo a definire nel dettaglio cosa sono rispettivamente il frazionamento ed il cambio di destinazione.

Il frazionamento

Il frazionamento consiste nel dividere un immobile di ampia metratura ricavandone più locali o nel trasformare un’unità immobiliare al fine di ricavarne due o più appartamenti.

Perché è così rilevante il frazionamento per un investitore?

Perché esso permette di accrescere il valore di un immobile soprattutto in grandi metropoli come Milano, dove gli appartamenti dalle metrature contenute sono più dinamici e quindi permettono di ricollocare l’immobile sul mercato più velocemente rispetto ad appartamenti più ampi che, solitamente, hanno un valore per metro quadro inferiore.

Acquistare ad esempio un ampio trilocale offre la possibilità di ricavare due unità immobiliari – se le caratteristiche strutturali dell’immobile lo permettono – che possono essere rivendute o affittate ad un prezzo superiore a quello che è possibile ottenere
ricollocando invece l’immobile non frazionato.

Il cambio di destinazione d’uso

Anche questo tipo di procedura permette di agevolare la ricollocazione dell’immobile sul mercato. Il cambio di destinazione infatti, come dice il termine stesso, permette di modificare l’uso originario dell’immobile a cui era destinato come ad esempio trasformare degli uffici ad uso commerciale in unità abitative ad uso residenziale o viceversa.

Esistono 3 categorie di destinazione d’uso:

1. Commerciale
2. Residenziale
3. Industriale

Con il cambio di destinazione d’uso quindi è possibile modificare la destinazione urbanistica con cui è nato l’immobile trasformandone il suo utilizzo.

In passato la normativa relativa a questa fattispecie è sempre stata segnata da incertezze e da un’eterogeneità della norma che variava da regione a regione, grazie alla legge 164/2014, all’interno del decreto denominato Sblocca Italia, le varie norme regionali sono state uniformate semplificandone così l’applicazione.

Prima di procedere al cambio di destinazione d’uso, è fondamentale ottenere la licenza municipale che permette, dopo aver verificato la conformità dell’immobile al cambio di destinazione ed alla pianificazione urbanistica, di attuare all’immobile le modifiche necessarie.

Investimenti immobiliari con la massima sicurezza

Questo tipo di interventi possono essere davvero strategici, ma non dimentichiamo che vanno sempre ponderati caso per caso valutando diversi fattori come ad esempio la zona in cui è collocato l’immobile, il tipo di richiesta del mercato in quella zona specifica in cui desideriamo intervenire e quali sono le esigenze e le aspettative dei potenziali acquirenti.

Affidarsi a professionisti del settore come HUB Real Estate & Asset Management, che conoscono profondamente il mercato immobiliare di Milano e che sappiano unire doti strategiche alle competenze tecniche necessarie per gestire l’operatività dell’investimento dalla A alla Z, è di prioritaria importanza per ogni investitore che desideri operare nel mondo degli investimenti immobiliari con la massima sicurezza.

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