Acquistare immobili tramite le aste giudiziarie: il paradosso del Tribunale di Milano

L’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie a Milano prevede una serie di procedure che sono totalmente differenti dalle acquisizioni tradizionali.

In genere, quando si intende acquistare un immobile, ci si rivolge a un notaio e si ottiene così un atto di compravendita, ovvero il documento ufficiale che attesta l’acquisizione dell’immobile.

Le aste giudiziarie invece trattano immobili che vengono venduti tramite una procedura esecutiva o fallimentare, che si conclude poi con un decreto di trasferimento. Questo vuol dire che vi sarà un provvedimento del giudice che prende il posto del tradizionale atto notarile di vendita.

L’acquisto di immobili tramite asta giudiziaria si verifica a seguito di una gara dove il soggetto che ha fatto l’offerta più alta, dopo aver saldato la somma, diviene a tutti gli effetti il nuovo titolare dell’immobile attraverso un decreto di trasferimento.

Il Decreto di Trasferimento è l’atto ufficiale attraverso il quale il tribunale trasferisce la proprietà dal debitore (ovvero il soggetto che non è riuscito a concludere l’acquisto dell’immobile a causa dei suoi debiti) al soggetto aggiudicatario dell’asta. In questo caso il giudice dell’esecuzione da un lato trasferisce l’immobile dal debitore all’acquirente aggiudicatario, mentre dall’altro ordina la cancellazione di tutti i pregiudizi.

Questo vuol dire in sintesi che il nuovo proprietario acquisirà un immobile privo di debiti, ipoteche o qualsiasi altro tipo di pregiudizio, pronto per essere rivenduto o messo a reddito.

Il caso specifico degli acquisti tramite il Tribunale di Milano

In questi ultimi mesi, in particolare da settembre 2019, si sta verificando una situazione del tutto paradossale. Quello che dovrebbe essere l’acquisto di immobili più sicuro e tutelato, data la presenza di un tribunale e di un giudice, in realtà non lo è più.

Questo perché nell’ultimo periodo è in corso un conflitto tra il Tribunale di Milano e la Conservatoria (anche se in realtà questa situazione non riguarda solamente la città di Milano). Chi acquista un immobile tramite asta giudiziaria a Milano ottiene senza problemi il decreto di trasferimento, quindi è a tutti gli effetti il nuovo proprietario del bene. Il problema risiede nella mancata cancellazione dei pregiudizi.

Questo vuol dire, in poche parole, che il soggetto aggiudicatario si ritrova con un immobile ancora gravato da debiti e ipoteche, e per questo motivo non può essere rivenduto.

Una situazione che causa non pochi problemi al nuovo proprietario, che ovviamente a causa dei debiti non avrà la possibilità di procedere con un mutuo, mettere a reddito o vendere l’immobile. Tutto questo si verifica nonostante la presenza di un Giudice e di un Tribunale che gestiscono l’asta immobiliare, e che dovrebbero tutelare a tutti gli effetti il soggetto aggiudicatario.

Questo paradosso scaturisce in realtà da un problema di natura burocratica, ovvero la mancanza di un timbro della Cancelleria del Tribunale di Milano. Timbro che dovrebbe essere presente sul provvedimento e che trasferisce l’immobile dal debitore all’aggiudicatario.
Il problema è che molti investitori oggi sono ignari di questo paradosso, fino al momento in cui non si recano dal notaio per vendere l’immobile e vengono a conoscenza dell’impossibilità di concludere l’operazione, essendo l’immobile ancora gravato da debiti e pignoramenti.

Come è possibile dunque risolvere questa situazione?

Ad oggi purtroppo non si è ancora trovata una soluzione efficace a tale problematica, che viene aggravata da un’ulteriore difficoltà.

Se un soggetto che ha acquisito un immobile tramite asta ha sottoscritto un contratto preliminare, dunque con una scadenza entro la quale trasferire l’immobile, rischia di dover restituire le somme incassate più il doppio della caparra versata.

Una soluzione può essere quella del deposito prezzo. In questo caso l’acquirente versa le somme al notaio, che a sua volta le svincola in favore del venditore soltanto dopo che i pregiudizi sono stati cancellati.

Questa possibilità consente di effettuare la vendita e rispettare i termini indicati nel contratto preliminare, ma non consente al venditore di poter incassare subito la somma. Il vantaggio di questa procedura è quello di evitare di esporre il soggetto a delle conseguenza negative, che potrebbero essere di natura giudiziaria o patrimoniale.

Chi acquista immobili tramite aste si ritrova quindi a dover rispettare tutta una serie di obblighi, ma deve lottare duramente per far valere i suoi diritti, perché spesso non vengono tutelati. Ci si ritrova costretti a saldare la somma entro i 120 giorni previsti dal contratto, ma senza avere alcuna certezza.

Certezze che riguardano diversi aspetti, tra cui i tempi per la consegna del decreto di trasferimento o la consegna dell’immobile stesso libero da cose o persone, o la semplice tranquillità di aver acquistato un immobile pronto per essere venduto, libero quindi da debiti o altre problematiche.

In un panorama così pieno di paradossi e conflitti, dove la giustizia e la burocrazia italiana sicuramente non sono d’aiuto, emerge ancora di più la necessità di porre attenzione nelle operazioni immobiliari, che dovrebbero essere condotte da persone esperte nel settore.

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