Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Decreto Legge Bramini

La normativa che regolamenta le Aste Immobiliari ha recentemente subito un cambiamento radicale. Il Decreto Legge Bramini prevede una serie di tutele che probabilmente saranno estese a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che hanno debiti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Il Decreto Legge è stato approvato a fine 2018 e fa parte del cosiddetto decreto semplificazioni. Tale decreto originariamente tutelava solo i soggetti con debiti nei confronti delle banche, impossibilitati a saldare a causa delle inadempienze della Pubblica Amministrazione. La tutela avviene nei confronti di tutte quelle persone che per colpa di debiti non incassati dalle PA non sono stati in grado di regolamentare la loro posizione nei confronti delle banche.

Tale norma prende il nome dall’imprenditore Sergio Bramini, il cui caso è stato reso noto in televisione dal programma televisivo Le Iene. L’imprenditore, pur vantando crediti dalla Pubblica Amministrazione non ha potuto evitare il pignoramento del suo immobile.

Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Quali sono le novità del Decreto Legge Bramini?

L’articolo 560 del Codice Civile ha subìto delle modifiche e vuole tutelare maggiormente le persone affinché possano restare nella loro casa pignorata. D’ora in poi dovranno trascorrere 90 giorni dopo l’emissione del decreto definitivo di trasferimento, dopodiché potrà avvenire lo sgombero. A partire da questo momento l’immobile potrà passare a un altro acquirente, previo acquisto tramite asta fallimentare.

Il nuovo decreto semplificazioni è stato approvato in Senato il 29 Gennaio 2019 e verrà dunque esteso a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che vantano crediti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Affinché le modifiche del decreto possano essere applicate si devono verificare alcune condizioni:

● Il debitore deve conservare integro l’immobile.
● Deve abitare personalmente nell’immobile.
● Il debitore non può dare in locazione o uso ad altri l’immobile.
● Il debitore deve consentire visite a potenziali acquirenti.

In quali casi il debitore è tenuto a lasciare l’immobile?

Lo sgombero dell’immobile viene ordinato in due casi specifici: nel caso in cui il debitore non rispetti più gli obblighi indicati sopra, oppure una volta trascorsi i 90 giorni dopo il decreto di trasferimento emesso dal giudice.

In sintesi, laddove ci fosse un acquirente interessato all’acquisto tramite asta immobiliare, dovrà aspettare 90 giorni dopo il decreto del tribunale prima di proporsi come acquirente ed entrare in possesso dell’immobile. Tale estensione delle tempistiche tutela il debitore e soprattutto garantisce una maggiore tranquillità. In questo modo si ha più tempo a disposizione per risolvere la propria situazione.

Allo stesso tempo però questa nuova disposizione potrebbe causare difficoltà nel reperire dei potenziali acquirenti disposti all’acquisto di un immobile pignorato. Gli immobili che gravano su un’ipoteca sono poco appetibili agli occhi degli acquirenti, soprattutto quando non se ne conoscono le sorti.

Una vera rivoluzione nel mondo delle Aste Immobiliari

Un cambiamento epocale che prende le distanze dalla precedente normativa e che riguarderà circa 150 mila persone. Questa è la stima del numero di famiglie colpite da una procedura di pignoramento.

Se la procedura di sfratto è già stata avviata non si potranno applicare le modifiche del nuovo decreto Bramini. La nuova normativa infatti non è retroattiva e si applica solo ai casi futuri. Questo vuol dire che il debitore non avrà la possibilità di rientrare nella sua casa, laddove lo sfratto o lo sgombero siano già stati ordinati prima dell’entrata in vigore del decreto.

Per quanto riguarda invece le procedure in corso, la normativa resterà sempre a favore della parte più debole. Lo sgombero avviene soltanto nel caso in cui il custode con il fabbro abbiano già avviato la procedura di cambio della serratura e le operazioni di sloggio dell’immobile. Fino a quel punto il debitore non è obbligato a lasciare il suo immobile.

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Guida Pratica alle Categorie Catastali 2019, sigle e classificazioni

Guida Pratica alle Categorie Catastali 2019, sigle e classificazioni

Gli immobili sono classificati in base alle cosiddette Categorie Catastali, che servono per determinarne il valore obiettivo e la rendita catastale. Queste categorie sono dei codici di riferimento fissati dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia delle Entrate, che identificano la destinazione d’uso e raggruppano gli immobili in base a delle caratteristiche identificative specifiche.

In base a questi codici si può capire quali sono i tributi e le imposte da pagare per ogni singolo immobile, e ciascun codice può essere rilevato tramite le visure catastali. La legge ha stabilito 6 gruppi catastali, che stabiliscono se un immobile è destinato ad uso Ordinario, Speciale o Particolare.

I dati catastali ufficiali che vengono raccolti sono poi elaborati dal software Docfa tramite l’Agenzia del Territorio e comprendono tutte le informazioni tecniche, i documenti e le planimetrie delle singole unità immobiliari.

Come vengono classificate le Categorie Catastali?

Le categorie catastali servono principalmente a identificare gli immobili, i fabbricati, i terreni e le aree fabbricabili. L’agenzia del territorio ha il compito di assegnare una specifica categoria catastale e una rendita catastale ad ogni immobile, considerando anche le aree esterne occupate (parcheggi, giardini o aree svago).

In questa classificazione rientrano anche i fabbricati abusivi, che sono regolarmente tassati come tutte le altre unità. La tassazione sui singoli immobili, ai fini IMU, si basa sul valore dell’immobile moltiplicando il valore della rendita catastale all’inizio dell’anno, aggiungendo il 5%.

Le Categorie catastali vengono classificate in diverse macro-aree, tra cui:

● Categorie Catastali aree fabbricabili ed edificabili
● Categorie Catastali Terreni Agricoli
● Categorie Catastali Immobili
● Categorie F Urbane

Classificazione Categorie Catastali per aree fabbricabili e edificabili

Per aree fabbricabili ed edificabili intendiamo quelle zone dove si possono edificare regolarmente edifici, case o scuole senza che ci sia l’approvazione della Regione. Queste aree sono prive di rendita catastale, di conseguenza per valutare il valore effettivo dell’imponibile ai fini IMU bisogna attribuire un valore medio di mercato.

Le aree fabbricabili e edificabili possono essere di varia tipologia:

● Le aree pubbliche o private sottoposte a vincoli giuridici dove non si possono costruire edifici appartenenti ai gruppi catastali A, B, C e D
● Le aree che fanno parte della scheda catastale del fabbricato

● Le aree edificabili di proprietà di coltivatori o imprenditori agricoli che sono iscritti negli elenchi comunali appositi, soggetti ad assicurazione di invalidità, vecchiaia o malattia

Classificazione categorie catastali terreni agricoli

Ci riferiamo ai terreni agricoli e alle attività agricole nei seguenti casi:

● Aree in cui avviene coltivazione del terreno, silvicoltura o funghicoltura
● Aree destinate all’allevamento di animali tramite mangime che si può ottenere per almeno un quarto dal terreno
● Aree in cui avvengono attività di manipolazione, trasformazione e alienazione dei prodotti agricoli e zootecnici, purché non svolte sul terreno stesso

Il pagamento dell’IMU dei terreni agricoli è previsto solo per quelle aree che non rientrano nell’elenco comuni montani ISTAT 2019.

Classificazione categorie catastali Immobili

Ogni immobile, terreno o fabbricato deve essere identificato con una specifica categoria catastale, che viene stabilita dall’Agenzia del Territorio. Questa classificazione, effettuata in base all’utilizzo e alle caratteristiche dell’immobile, stabilisce anche la rendita catastale utile ai fini IMU.

Gli immobili urbani sono classificati in 3 gruppi, contraddistinti dalle lettere A, B e C.

Gli immobili appartenenti alla Categoria A possono essere di tipo:

  • A/1: abitazioni di tipo signorile;
  • A/2: abitazioni di tipo civile;
  • A/3: abitazioni di tipo economico;
  • A/4: abitazioni di tipo popolare;
  • A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare;
  • A/6: abitazioni di tipo rurale;
  • A/7: abitazioni in villini;
  • A/8: abitazioni in ville;
  • A/9: castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storici;
  • A/10: uffici e studi privati;
  • A/11: abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (es. rifugi di montagna).

Gli immobili della Categoria B comprendono:

  • B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 Case di cura e ospedali, poliambulatori, fabbricati di proprietà dell’I.N.P.S. adibiti a sanatori antitubercolari, preventori, convalescenziari, ecc.
  • B/3 Prigioni e riformatori.
  • B/4 Uffici Pubblici, compresi gli uffici vescovili e parrocchiali adibiti a uffici e costituenti unità immobiliari indipendenti.
  • B/5 Scuole e laboratori scientifici, osservatori astronomici, osservatori meteorologici, ecc.
  • B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9; circoli ricreativi.
  • B/7: cappelle ed oratori
  • B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate

Le categorie catastali degli immobili del gruppo C:

  • C/1: negozi e botteghe;
  • C/2: magazzini e i locali di deposito:
  • C/3: laboratori per arti e mestieri;
  • C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi;
  • C/5: stabilimenti balneari e di acque curative;
  • C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

Classificazione categorie catastali immobili F Urbane

Gli immobili che rientrano nella categoria F comprendono tutte quelle unità che non producono reddito e sussistono solo per finalità tecniche o gestionali.

Per questi immobili pertanto non è prevista alcuna rendita catastale in quanto vengono definiti unità immobiliari non idonee.

Nello specifico questa categoria di immobili si suddivide in:

● F1 – Aree Urbane
● F2 – Unità collabenti
● F3 – Unità in corso di costruzione
● F4 – Unità in corso di definizione
● F5 – Lastrici solari
● F6 – Procedimenti innanzi alle commissioni tributarie
● F7 – Portici
● F9 – Unità che provengono dal catasto fondiario
● F10 – Unità rurali
● F11 – Unità che sono in attesa di classamento

Nei prossimi articoli approfondiremo la tematica della rendita catastale, come viene calcolata e quali sono le sue finalità.

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