Il caso di via Tolentino: Un buon investimento dall’esito inaspettato

Il caso di via Tolentino: un buon investimento dall’esito inaspettato

Per valutare la bontà di un investimento bisogna sempre partire dai numeri.

Ma cosa succede quando – nonostante i numeri siano a favore – si verificano delle condizioni tali per cui de facto risulta difficile, ricollocare un immobile sul mercato?

La case history di via Tolentino è un chiaro esempio di come, a volte, anche a fronte di un buon investimento, si possano riscontrare delle difficoltà e di come l’esperienza e la capacità di problem solving possano essere determinanti per l’esito di un’operazione.

L’appartamento in oggetto, è stato acquisito a fine estate attraverso un’operazione di saldo e stralcio piuttosto standard: l’immobile, composto da 5 vani al 5° piano di uno stabile signorile del valore di 352.000 €, è stato rilevato da HUB S.r.l. alla cifra di 288.000 € (spese comprese).

Il caso di via Tolentino:  un buon investimento dall’esito inaspettato

La vendita dell’immobile

Le prospettive di rivendita erano molto positive perché l’immobile al suo interno versava in ottime condizioni, inoltre, avendolo acquisito a forte sconto (al 30% in meno rispetto al suo valore di mercato), l’aspettativa di ricollocare facilmente l’immobile sul mercato marginando il gap tra il prezzo di acquisto dell’immobile e quello di vendita erano molto positive, quasi scontate.

A settembre sono iniziate le visite all’immobile, nonostante l’elevato interesse manifestato e le numerose visite per via dell’ottimo prezzo di vendita, di fatto non si traducevano in offerte di acquisto.

In questo frangente l’approccio strategico di HUB Srl ha permesso di uscire da una potenziale pericolosa situazione di stallo: ad uno sguardo obiettivo l’immobile risultava troppo personalizzato (come dimostrano le immagini qui di seguito) e per questo risultava difficile incontrare il gusto dei compratori.

In questo caso si è reso necessario un intervento di home staging ed imbiancatura dei locali che ha permesso di risolvere le problematiche che ne ostacolavano la vendita dando così nuovo impulso alle vendite.

Investimento totale per la riqualificazione: 2.000 € circa.

Esito: dopo soli due giorni di visite l’appartamento è stato venduto a prezzo pieno, nel rispetto delle nostre attese e Business Plan, ovvero 323.000 €.

Questo tipo di intervento è stato risolutivo e ha permesse di realizzare un ROI del +16,67% per tutti gli investitori che hanno preso parte all’affare.

Il nostro intervento

È facile notare come l’intervento di HUB S.r.l. abbia permesso di agire su fattori critici che le sole stime numeriche non erano in grado di individuare: la componente emozionale legata all’acquisto. È in questi casi che l’approccio strategico e su misura di realtà specializzate come HUB S.r.l. possono davvero fare la differenza e ribaltare completamente l’esito di un’operazione.

Il caso di via Tolentino dimostra come, anche un’operazione potenzialmente molto semplice e “standard”, possa celare in realtà delle complessità inaspettate. Solo l’esperienza e la sensibilità del professionista e un approccio multi-disciplinare possono in questi casi, essere determinanti per il buon esito di un’operazione e risolvere qualsiasi tipo di problematica.

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Strategie di investimento efficaci: Saldo e Stralcio & Sviluppo Immobiliare

Strategie di investimento efficaci: Saldo e Stralcio & Sviluppo Immobiliare

Fare l’investitore è un’attività che richiede competenze di vario genere (tecniche, trasversali, soft skills, etc), intuito, carisma ed inventiva.

L’investitore, naturalmente, non può fare tutto da solo e spesso si rende necessario delegare le attività di investimento a dei professionisti specializzati.

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management nasce proprio per questo: mettere al servizio degli investitori tutta la propria esperienza e il know-how tecnico acquisito in anni di lavoro nell’ambito degli investimenti immobiliari.

L’immobile di Nino Bixio

La case history di Nino Bixio, presentata in questo articolo, permette di capire come sia possibile ottenere ROI interessanti. Ed al di là di ogni ottimistica previsione, con il supporto strategico di un team di specialisti in grado di combinare più strategie di investimento.

In questo caso Hub S.r.l. ha utilizzato la procedura di saldo e stralcio per acquistare un immobile in via Nino Bixio a Milano, in una zona molto prestigiosa della metropoli (Porta Venezia) e che negli ultimi anni si è rivalutata in modo esponenziale.

La zona è ricca di edifici d’epoca con appartamenti dalle generose metrature e caratterizzati da ampi locali, che ben si prestano ad essere trasformati in soluzioni più articolate. Questo è esattamente ciò che è accaduto con l’appartamento in oggetto: in origine si trattava di un ampio monolocale da cui, in seguito ai lavori di ristrutturazione e riqualificazione, è stato ricavato un trilocale con doppi servizi.

La procedura di acquisto attraverso il saldo e stralcio ha permesso ad Hub S.r.l. di acquisire un monolocale di ampia metratura a € 300.000 con l’obiettivo iniziale di rivenderlo tra i € 400.000, e i €420.000 circa (prezzo di caduta), generando così un ROI compreso tra il 16.6% e il 22.4%.

Come è noto infatti, la procedura di saldo e stralcio permette di acquisire immobili con uno sconto anche del 20-30% rispetto al valore di mercato.

Questo tipo di operazione permette di intervenire prima che l’immobile vada all’asta, consentendo al debitore di estinguere il suo debito e di vendere il bene ad una cifra che, nel 90% dei casi, permette all’esecutato di liberarsi da ogni problema.

Al contrario, in caso di vendita all’asta, l’esito è molto più incerto con il rischio tangibile di rimanere in uno stato di insolvenza irrisolto. Non è raro infatti che le aste vadano a vuoto con conseguente ribasso della base d’asta.

Il progetto nel dettaglio

Il business plan di Nino Bixio prevedeva un investimento complessivo – compreso di spese legali e costi di ristrutturazione- pari a € 343.000.

 

 

Status dell’immobile prima dei lavori.

 

Ad agosto 2018 sono stati avviati i lavori di ristrutturazione ed in contemporanea Hub S.r.l. si è attivata immediatamente per trovare il miglior acquirente.

 

 

Immobile di via Nino Bixio: fase di ristrutturazione.

 

Già nel secondo giorno di visite è stata avanzata una proposta di acquisto da parte di un investitore che si è offerto di acquistare l’immobile a € 500.000 (prezzo pieno) includendo alcuni lavori accessori pari a € 52.000.

 

 

Immobile di via Nino Bixio dopo la riqualificazione (render).

 

L’intero progetto ha permesso di trasformare un monolocale in condizioni critiche, in un moderno ed elegante trilocale assolutamente in linea con i trend e le richieste del mercato.

Grazie alla procedura di saldo e stralcio, in definitiva, è stato possibile acquisire un immobile inizialmente poco appetibile sul mercato in una proposta interessante che in brevissimo tempo ha attirato l’interesse degli investitori. Sia per la distribuzione della metratura (anche se ampia) sia per le condizioni in cui riversava l’immobile.

La giusta valorizzazione dell’immobile e la sua posizione privilegiata su Milano hanno permesso ad Hub S.r.l. di performare al di sopra di ogni aspettativa generando un ritorno pari a +24% e un guadagno netto di ben € 95.000 nonostante i lavori extra richiesti dall’acquirente. (10.000€ sono stati successivamente riconosciuti alla proprietà come da Business Plan e accordi).

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Saldo e stralcio a tempo record (bridge): un ROI del 6% in soli 30 giorni

Saldo e stralcio a tempo record: un ROI del 6% in soli 30 giorni

La procedura di saldo e stralcio è una delle attività principali cui Hub S.r.l. – Real Estate Asset & Management si occupa.

Hub S.r.l. aiuta ogni anno centinaia di investitori ad individuare le migliori opportunità di investimento immobiliare, tramite questa procedura che permette di acquistare immobili pignorati attraverso un accordo con i creditori. Solitamente il “saldo e stralcio” permette di rilevare gli immobili con uno sconto del 20-30% in meno rispetto al valore di mercato, oltre ai molteplici benefici che questa procedura comporta, di cui abbiamo già parlato.

Ad oggi il “saldo e stralcio” si rivela una delle modalità di investimento più redditizie insieme all’acquisto di crediti NPL (Non Performing Loans).

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management è una realtà molto attiva soprattutto su Milano e in Lombardia dove il mercato immobiliare è particolarmente florido e dinamico rispetto ad altre regioni, tuttavia Hub S.r.l. è sempre molto attenta alle migliori opportunità di investimento anche al di fuori del territorio in cui solitamente opera ed il caso presentato in questo articolo ne è un esempio.

Ad oggi il “saldo e stralcio” si rivela una delle modalità di investimento più redditizie insieme all’acquisto di crediti NPL (Non Performing Loans).

Questa case history infatti risulta particolarmente rilevante per due motivi

  1. Perché l’immobile in oggetto è situato in provincia di Cesena, al di fuori del territorio in cui Hub S.r.l. solitamente opera.
  2. Perché, a differenza delle classiche procedure di saldo e stralcio che di solito richiedono dai 3 ai 10 mesi di realizzo, in questo caso sono stati sufficienti solo 30 giorni per completare l’intera operazione e riuscire a far realizzare all’investitore un ROI del 6%.

In questo caso specifico è stato proprio un operatore locale a segnalare ad Hub S.r.l. l’operazione. L’operatore in questione aveva preso incarico di rivendere l’immobile pignorato ricevendo un offerta cauzionata per 145.000€ (proposta condizionata all’accettazione del mutuo).

L’accordo con i creditori è stato preso per un totale di € 75.000.

L’appartamento in oggetto era composto da:

  • Ingresso indipendente
  • Soggiorno con angolo cottura
  • Disimpegno
  • Camere da letto x2
  • Bagno
  • Corte esclusiva
  • Vano auto rimessa

Per questa operazione Hub S.r.l. ha fatto da “bridge” tra le parti, permettendo ad un terzo investitore di finanziare l’operazione di saldo e stralcio, liberando così l’immobile dal pignoramento e permettendo all’acquirente di ottenere il mutuo per l’acquisto definitivo.

A garanzia dell’operazione è stata firmata una procura a vendere per Hub S.r.l.

Riassumendo

Un operatore / segnalatore sul territorio ha commissionato ad Hub S.r.l. la gestione dell’operazione di saldo e stralcio.
Hub S.r.l. è intervenuta trovando un accordo con i creditori per un importo pari a 75.000€ e ha provveduto tramite un investitore ad interrompere la procedura di esecuzione da parte del giudice cancellando quindi il pignoramento.

In seguito è stato stipulato l’atto di vendita ed il compratore ha potuto richiedere il mutuo necessario all’acquisto dell’immobile. L’investitore che ha finanziato lo stralcio della banca per 30 giorni ha realizzato un utile per il bridge pari al 6% in 30 giorni (4.200 euro), utile derivante da un accordo pregresso per le competenze di Hub Srl.

Dall’operazione di Cesena quindi è facile comprendere come Hub S.r.l. operi, in casi eccezionali, anche al di fuori del territorio di sua competenza (Milano e dintorni) se ci sono delle reali e interessanti opportunità per i propri clienti.

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management vuole essere sempre un punto di riferimento costante per i propri clienti che necessitano di una società seria e preparata al proprio fianco nelle operazioni imprenditoriali.

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Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Acquistare immobili attraverso le procedure di saldo e stralcio, è oggi uno dei metodi migliori per chi desidera investire nel mercato immobiliare.

Le dinamiche di investimento negli ultimi 10 anni sono cambiate profondamente, ormai oggi non basta più controllare il mondo delle aste per poter spuntare buoni affari. Il mercato è diventato più complesso ed il settore delle aste immobiliari sempre più concorrenziale, con l’inevitabile conseguenza di far schizzare alle stelle i prezzi degli immobili venduti.

Per questo motivo la procedura di saldo e stralcio si rivela spesso per l’imprenditore una delle strade migliori per ottenere ottimi ROI dai propri investimenti immobiliari.

Con la procedura di saldo e stralcio l’investitore apporta capitale, grazie al quale il debitore può saldare i suoi debiti, dopo aver trattato con i creditori ed aver ridotto il più possibile l’ammontare del debito.
Il creditore ha tutto il vantaggio ad accettare perché, nonostante il suo credito venga stralciato, riesce comunque a recuperarne buona parte.
Inoltre in questo modo il creditore ha la garanzia che il suo credito venga saldato in tempi più brevi, senza passare attraverso le lunghe procedure esecutive (pignoramento degli immobili) che vengono solitamente utilizzate in questi casi.

L’intervento dell’investitore in questi casi permette alle parti di mettersi d’accordo per l’estinzione del debito, cifra che l’investitore potrà realizzare dalla vendita dell’immobile dopo aver concluso la procedura di saldo e stralcio e rimosso l’ipoteca.

I rapidi profitti dell'immobile di Via San Bernardo

I rapidi profitti dell’immobile di Via San Bernardo

Solitamente la procedura di saldo e stralcio, a parte casi particolari, segue l’iter sopra descritto e permette di realizzare l’investimento in tempi brevi.
Esattamente come è successo con l’immobile di via San Bernardo a Milano.

In questo caso abbiamo individuato questa splendida villa singola con giardino. Si tratta di un immobile di recente costruzione, perfettamente tenuto e composto da:

  • Ingresso
  • Soggiorno
  • Due camere da letto
  • Due bagni
  • Cucina con finiture di pregio.

Valore di mercato: € 250.000.

La villa era destinata ad essere venduta all’asta in data 8 maggio 2018, qualche giorno prima abbiamo stralciato il credito dovuto alla banca in accordo con i proprietari alla cifra di € 180.000.

Abbiamo saldato il credito con la banca che ha cancellato il pignoramento e rinunciato all’ipoteca, condizione indispensabile per procedere poi alla vendita della villa.

Una volta liberato l’immobile dall’ipoteca si hanno due possibilità:

1- Ricollocazione sul mercato lenta

È possibile mettere in vendita l’immobile sul mercato a € 230/240.000 (quindi leggermente al di sotto del suo valore di mercato stimato in perizia e pari a € 250.000).
Questa soluzione è possibile e permette di realizzare l’immobile con un ROI del 33/38% nell’arco di 6-8 mesi.

2- Ricollocazione sul mercato veloce

Questa è una soluzione più affine alla filosofia operativa di Hub S.r.l. perché permette un realizzo in tempi decisamente più brevi. Seppur generando un margine del 22%, quindi inferiore alla vendita a prezzo di mercato, si ha il grosso vantaggio di non dover congelare capitale per 6-8 mesi. In questo modo si realizza l’investimento velocemente e ci si può dedicare serenamente ad altre operazioni.

La nostra scelta

Nel caso in oggetto abbiamo optato per questa seconda alternativa vendendo l’immobile. (in soli 7 giorni dalla messa in vendita abbiamo ricevuto “Proposta di acquisto inderogabile” a € 220.000). L’operazione si è conclusa con l’atto definitivo in data: 11 luglio 2018 e ci ha permesso di realizzare un +10% in 60 giorni.

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Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Cosa succede se banca creditrice e chi eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile coincidono?

Non è raro il caso in cui chi acquista un immobile poi non riesca più a pagare regolarmente le rate del mutuo, con la conseguenza che la banca è costretta ad attivare tutte le procedure necessarie al recupero del credito, pignorando i beni e mettendoli all’asta.

La messa in asta dell’immobile tuttavia non sempre garantisce l’estinzione del debito maturato perché il valore di aggiudicazione potrebbe essere inferiore a quanto dovuto. Il debitore in questo caso perderebbe il suo immobile senza la garanzia di estinguere il suo debito, ed allo stesso tempo il creditore non riuscirebbe a riavere quanto dovuto.

La procedura di saldo e stralcio permette di risolvere questo tipo di problema generando benefici per tutte le parti coinvolte (creditore, debitore e investitore).

In questo modo l’investitore si inserisce tra le parti affinché concordino l’estinzione del debito ad una cifra inferiore.

Qual è il vantaggio della procedura di saldo e stralcio?

  • Il debitore estingue in modo rapido e più indolore possibile la sua posizione debitoria.
  • Il creditore realizza il suo credito in modo certo (senza quindi il rischio che con la messa in asta dell’immobile non riesca a coprire la cifra dovuta).
  • L’investitore acquista l’immobile ad un prezzo dal 20% al 50% inferiore rispetto al valore di mercato.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Ma cosa succede se l’istituto di credito eroga un mutuo sullo stesso bene pignorato?

Il caso di via Cucchi ne è un chiaro esempio. In questo caso la banca X creditrice era la stessa che avrebbe concesso ed erogato il mutuo all’acquirente finale per l’acquisto dell’immobile.

Si tratta di una situazione paradossale perché il soggetto che deve incassare il credito in questo caso è lo stesso che eroga il denaro. Il paradosso sta nel fatto che la Banca X, non dialogando al suo interno, non ha potuto raggiungere un accordo per estinguere l’ipoteca da un lato e concedere il mutuo all’acquirente dall’altro.

In questo caso l’intervento di Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management in qualità di intermediario è stato determinante per la sua risoluzione. Ma procediamo con ordine:

L’appartamento in oggetto è un quadrilocale sito in via Cucchi a Milano composto da angolo cottura, servizio e due balconi con annesso vano cantina al piano interrato, per una superficie totale di mq 102.

Il valore di mercato dell’immobile è pari a € 330.000.

Il debito originario ammonta a € 255.000. Grazie alla procedura di saldo e stralcio l’accordo viene chiuso a € 235.000 di cui € 220.000 spettano alla banca e € 15.000 al condominio.

Una volta definito l’accordo, ed accertati che la banca X non appena fosse stata estinta ipoteca avrebbe rilasciato all’acquirente finale € 270.000 per l’acquisto, abbiamo proceduto a strutturare un’ operazione Bridge (ponte).

Gli investitori sono quindi intervenuti per chiudere e saldare completamente tutti i debiti, è stata definitivamente estinta ipoteca e la banca ha completato l’eroga del mutuo, in quanto da prassi, la Banca non concede mutui su beni pignorati e non compensa internamente debiti e crediti.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

L’operazione si è conclusa con successo attraverso alcuni step fondamentali

  1. È stata richiesta a garanzia la procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
  2. Gli investitori hanno pagato tutti i creditori (banca e condominio) estinguendo così la procedura di pignoramento attraverso un Bridge.
  3. In questo modo l’acquirente ha potuto richiedere il mutuo dalla Banca X dal momento che ormai la posizione debitoria del soggetto iniziale era stata estinta e ha potuto acquistare il bene con un valore di mercato di € 330.000 a soli € 270.000.
  4. Gli investitori hanno finanziato lo stralcio della banca per un periodo di 30 giorni, con una remunerazione del 6 %, ottenendo un utile netto pari a € 12.000. Grazie all’intervento degli investitori e con il supporto di Hub Srl è stato possibile estinguere l’ipoteca e chiudere con successo la procedura di saldo e stralcio.

Riassumendo:

  • Durata dell’operazione: 30 gg.
  • Investimento complessivo: € 200.000
  • Utile per gli investitori: € 12.000
  • ROI: 6%

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ROI del 53,75% | Il caso di successo di Via delle Orchidee

ROI DEL 53,75% | IL CASO DI SUCCESSO DI VIA DELLE ORCHIDEE

Questa nostra operazione è la dimostrazione di come l’acquisto degli NPL siano oggi un’ottima opportunità di investimento dal ROI > 20-40%.

Anche se solitamente, si pensa agli NPL come a crediti strettamente collegati alle banche, oggi sono molti i crediti ipotecari detenuti da società private. Non è raro infatti, il caso in cui un privato non riuscendo più a far fronte ai propri debiti, veda i propri immobili ipotecati e pignorati al fine di saldare i creditori.

Proprio come nel caso dell’immobile di via delle Orchidee a Milano, dove, dopo un’attenta analisi degli immobili prossimi all’asta, abbiamo deciso di procedere con la proposta (di seguito accettata) del credito, per un valore complessivo pari a 140.000€.
Credito privilegiato e interamente garantito da un immobile con un valore di mercato, secondo le nostre analisi, di circa 250.000 – 270.000€.

Un appartamento di mq 96 totali composto da 3 locali, cucina abitabile, ingresso, disimpegno, ripostiglio, bagno e due balconi con in più solaio, cantina e box.

ROI DEL 53,75% | IL CASO DI SUCCESSO DI VIA DELLE ORCHIDEE

L’intera procedura spiegata nel dettaglio

  • Da un accurato scouting degli immobili prossimi all’asta abbiamo intercettato l’immobile di Via delle orchidee, che date le sue caratteristiche, lasciava margini alla realizzazione di un ottima opportunità di investimento immobiliare. L’immobile era in asta a partire da 250.000€, con offerte valide come da normative vigenti a partire da 161.000€.
  • Abbiamo così contattato i creditori (in questo caso, la società privata) e fatto la nostra proposta, poi accettata, per un valore complessivo di 140.000€.
  • Dopo averlo rilevato, è stato richiesto al delegato alla vendita l’aggiudicazione del bene nel momento in cui le offerte non superassero il valore della base d’asta (220.000€).

Due scenari possibili

  1. Non vi sono offerte superiori la base d’asta indicata e quindi si procede con l’assegnazione del bene alla nostra società (come richiesto precedentemente). In questo caso il nostro business plan prevedeva una ristrutturazione con l’obiettivo di rivalutare l’immobile per rimetterlo sul mercato ad un valore tra i 250.000€ e i 270.000€.
    Costo di ristrutturazione e imposte previsto: 30.000€.
  2. Le offerte superano il prezzo della base d’asta ed il creditore (la nostra società), guadagna la differenza tra il prezzo di acquisto del credito e il valore di aggiudicazione d’asta.

Caso realizzatosi nell’operazione di Via Delle Orchidee, dove con 13 offerte presenti, l’acquirente si è aggiudicato in asta l’immobile per un valore di 256.000€.

Il conto è presto fatto

256.000€ (Valore dell’immobile aggiudicato) – 160.000€ (Valore del credito) – 10.000€ (Spese di procedura)
= 86.000€

Il ROI netto di questa operazione è stato pari al: 53,75%

Cosa accadrà ora

Ora in seguito all’esito dell’asta, il tribunale in circa 6-10 mesi eseguirà il piano di riparto che permette di liquidare i creditori (Hub S.r.l. in questo caso) per un valore di 256.000€ al netto delle spese di procedura (10.000 €).

Da questa case history si evidenzia quindi come gli investimenti immobiliari indiretti attraverso l’acquisto dei crediti deteriorati, se opportunamente seguiti da professionisti del settore, si rivelino un’ottima opportunità di riallocazione delle risorse finanziarie.

Hub S.r.l. è l’unica realtà a Milano in grado di seguire questi processi di riallocazione finanziaria dalla A alla Z: dall’acquisto del credito (o attraverso la procedura di saldo e stralcio) fino alla vendita dei beni sul mercato, soprattutto per quanto riguarda investimenti di medio-piccola entità.

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