Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Cosa succede se banca creditrice e chi eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile coincidono?

Non è raro il caso in cui chi acquista un immobile poi non riesca più a pagare regolarmente le rate del mutuo, con la conseguenza che la banca è costretta ad attivare tutte le procedure necessarie al recupero del credito, pignorando i beni e mettendoli all’asta.

La messa in asta dell’immobile tuttavia non sempre garantisce l’estinzione del debito maturato perché il valore di aggiudicazione potrebbe essere inferiore a quanto dovuto. Il debitore in questo caso perderebbe il suo immobile senza la garanzia di estinguere il suo debito, ed allo stesso tempo il creditore non riuscirebbe a riavere quanto dovuto.

La procedura di saldo e stralcio permette di risolvere questo tipo di problema generando benefici per tutte le parti coinvolte (creditore, debitore e investitore).

In questo modo l’investitore si inserisce tra le parti affinché concordino l’estinzione del debito ad una cifra inferiore.

Qual è il vantaggio della procedura di saldo e stralcio?

  • Il debitore estingue in modo rapido e più indolore possibile la sua posizione debitoria.
  • Il creditore realizza il suo credito in modo certo (senza quindi il rischio che con la messa in asta dell’immobile non riesca a coprire la cifra dovuta).
  • L’investitore acquista l’immobile ad un prezzo dal 20% al 50% inferiore rispetto al valore di mercato.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Ma cosa succede se l’istituto di credito eroga un mutuo sullo stesso bene pignorato?

Il caso di via Cucchi ne è un chiaro esempio. In questo caso la banca X creditrice era la stessa che avrebbe concesso ed erogato il mutuo all’acquirente finale per l’acquisto dell’immobile.

Si tratta di una situazione paradossale perché il soggetto che deve incassare il credito in questo caso è lo stesso che eroga il denaro. Il paradosso sta nel fatto che la Banca X, non dialogando al suo interno, non ha potuto raggiungere un accordo per estinguere l’ipoteca da un lato e concedere il mutuo all’acquirente dall’altro.

In questo caso l’intervento di Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management in qualità di intermediario è stato determinante per la sua risoluzione. Ma procediamo con ordine:

L’appartamento in oggetto è un quadrilocale sito in via Cucchi a Milano composto da angolo cottura, servizio e due balconi con annesso vano cantina al piano interrato, per una superficie totale di mq 102.

Il valore di mercato dell’immobile è pari a € 330.000.

Il debito originario ammonta a € 255.000. Grazie alla procedura di saldo e stralcio l’accordo viene chiuso a € 235.000 di cui € 220.000 spettano alla banca e € 15.000 al condominio.

Una volta definito l’accordo, ed accertati che la banca X non appena fosse stata estinta ipoteca avrebbe rilasciato all’acquirente finale € 270.000 per l’acquisto, abbiamo proceduto a strutturare un’ operazione Bridge (ponte).

Gli investitori sono quindi intervenuti per chiudere e saldare completamente tutti i debiti, è stata definitivamente estinta ipoteca e la banca ha completato l’eroga del mutuo, in quanto da prassi, la Banca non concede mutui su beni pignorati e non compensa internamente debiti e crediti.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

L’operazione si è conclusa con successo attraverso alcuni step fondamentali

  1. È stata richiesta a garanzia la procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
  2. Gli investitori hanno pagato tutti i creditori (banca e condominio) estinguendo così la procedura di pignoramento attraverso un Bridge.
  3. In questo modo l’acquirente ha potuto richiedere il mutuo dalla Banca X dal momento che ormai la posizione debitoria del soggetto iniziale era stata estinta e ha potuto acquistare il bene con un valore di mercato di € 330.000 a soli € 270.000.
  4. Gli investitori hanno finanziato lo stralcio della banca per un periodo di 30 giorni, con una remunerazione del 6 %, ottenendo un utile netto pari a € 12.000. Grazie all’intervento degli investitori e con il supporto di Hub Srl è stato possibile estinguere l’ipoteca e chiudere con successo la procedura di saldo e stralcio.

Riassumendo:

  • Durata dell’operazione: 30 gg.
  • Investimento complessivo: € 200.000
  • Utile per gli investitori: € 12.000
  • ROI: 6%

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