La tassazione: Trading di Immobili e Acquisto del Credito

Una delle principali domande che un investitore si pone quando approccia al mercato degli investimenti immobiliari è “Come verranno tassate le mie operazioni?”.

In questo articolo tratteremo in particolar modo l’aspetto della tassazione che rientra nella fattispecie dei redditi di capitale disciplinata dall’art. 44 e 67 del TUIR e che la legge colloca nei redditi diversi.

L’art. 67 del TUIR definisce tra i redditi diversi anche le partecipazioni qualificate e non qualificate di cui in alcuni casi Hub S.r.l. Real Estate & Management si serve per effettuare personalmente le operazioni di trading immobiliare, saldo e stralcio e acquisto di crediti deteriorati.

Riportiamo qui di seguito il testo originale per maggiore chiarezza.

Dall’art. 67 TUIR – Redditi diversi

Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Leggi tutto l’art.

Una volta aver definito quali sono i redditi diversi, è importante fare una distinzione ai fini della tassazione:

  • Se le operazioni di partecipazione costituiscono attività d’impresa per l’investitore, allora il reddito percepito è da considerarsi un reddito da lavoro autonomo. In tal caso la relativa remunerazione fa cumulo con il reddito d’impresa dell’investitore. I proventi quindi sono assoggettati al reddito di impresa, scontando quindi l’ IRPEF, o l’ IRES, in linea con il regime fiscale dell’impresa.
  • Se invece l’associazione di partecipazione consiste nell’apporto di capitale (e non di opere e servizi) allora bisogna far riferimento agli artt. 47 co. 2 e 109 co. 9 lett. b) del TUIR, che prevedono l’assimilazione al regime dei dividendi per i proventi dei contratti di associazione in partecipazione “allorché sia previsto un apporto diverso da quello di opere e servizi” e quindi di capitali. In questa fattispecie gli utili derivanti dal contratto di partecipazione possono essere trattati come dei dividendi con una tassazione pari al 26%.

Cosa succede invece quando l’investitore decide di intestarsi direttamente un’operazione di immobiliare?

In linea di massima, nell’ipotesi in cui l’investitore acquisti il bene e lo rivenda come privato, vi è la possibilità di scontare l’operazione al 20% sulla plusvalenza usufruendo della cedolare secca senza quindi portarla in dichiarazione – oppure se la sua pianificazione fiscale lo permette – può sempre pensare di portarlo interamente in dichiarazione.

L’acquisto del credito

L’acquisto del credito in linea teorica può essere fatto da chiunque ma, se l’operatività diventa di natura professionale, allora sono necessari i requisiti previsti dal Testo Unico Bancario (il cui testo integrale è disponibile al seguente link https://www.bancaditalia.it/compiti/vigilanza/intermediari/Testo-Unico-Bancario.pdf).

Per questo motivo si ricorre a delle società di consulenza come Hub S.r.l. che valutano la sicurezza dell’investimento ed il corretto disbrigo di tutte le pratiche necessarie.

Facciamo un esempio per semplificare il concetto

Se acquisto un bene a 100 e lo rivendo a 150, sulla plusvalenza di 50 vengono detratte tutte le spese dell’operazione e l’aliquota del 20% viene applicata sui 50 al netto delle spese.

Quindi intestarsi un’operazione immobiliare come persona fisica può convenire decisamente di più rispetto ad operare come azienda, i cui utili poi fanno cumulo con quelli della società e rientrano direttamente nella dichiarazione dei redditi, la cui tassazione sarà commisurata agli utili conseguiti e all’inquadramento fiscale della stessa.

L’associazione in partecipazione o l’acquisto come privato, sono le due modalità preferibili e che beneficiano di un trattamento fiscale migliore anche se bisogna sempre valutare caso per caso.

Ipotizziamo, ad esempio, che l’investitore decida di far rientrare questa plusvalenza nei redditi d’impresa. Questa modalità può convenire per fatturati molto bassi (al di sotto dei 30.000 €) per i quali è prevista un’aliquota del 17,5%, decisamente più conveniente del 20%.

Il nostro consiglio in ogni caso, è sempre quello di affidarsi a dei professionisti specializzati per una corretta valutazione e pianificazione fiscale.
Hub S.r.l. è a disposizione per ulteriori informazioni e dare indicazioni utili caso per caso. Per qualsiasi dubbio o domanda contattaci senza impegno.

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