Investimenti Immobiliari: quali sono i rischi per l’investitore?

rischi investimenti immobiliari

Quando si parla di investimenti immobiliari non ci sono garanzie, e i rischi purtroppo sono sempre dietro l’angolo.
La tipologia e l’entità del rischio dipendono dalle scelte dell’investitore, nonché dal suo obiettivo di investimento. Più questo è alto, e più ci saranno rischi da correre.

Quando si parla di immobili il concetto di rischio è molto sottile, perché questi, a differenza di azioni e obbligazioni, sono considerati un bene sicuro in quanto dotati di valore reale. Questo vuol dire che all’apparenza gli immobili possono apparire come beni privi di rischio, ma in realtà la situazione è ben diversa. Da una parte infatti è vero che i beni immobiliari non possono avere valore pari a zero, è anche vero però che le condizioni di mercato possono sempre influire sul prezzo finale. E se queste condizioni non sono favorevoli, ci possono essere ingenti perdite per gli investitori.

conoscere i rischi degli investimenti

Ecco la tipologia di rischi più comuni correlati agli investimenti immobiliari:

Rischio fiscale

Per ridurre il rischio fiscale, occorre avvalersi di un valido commercialista che conosca nel dettaglio tutte le problematiche del caso. Gli articoli 2771 e 2772 del Codice civile riguardano proprio i rischi fiscali che si corrono quando si acquista un immobile.
Nello specifico, bisogna conoscere bene tutto ciò che si può e che non si può fare nella dichiarazione dei redditi, che concerne appunto l’acquisto dell’immobile.

Rischio Condominiale

Si tratta di un rischio di natura finanziaria, che riguarda ad esempio le spese arretrate non pagate dal precedente proprietario o eventuali spese per riparazioni/ristrutturazioni. Ci può essere anche un rischio di natura funzionale, ad esempio quando si vuole destinare l’immobile ad un uso diverso rispetto a quello previsto dal regolamento condominiale.

Rischio inerente alla forma contrattuale

Questo è un rischio di natura più tecnica, che riguarda la validità dei contratti usati e la loro registrazione. In questo caso è bene avvalersi di un buon avvocato che sicuramente saprà come muoversi e abbasserà notevolmente il fattore rischio.

Rischio del fallimento del venditore

Se il venditore è un imprenditore che ha collegato l’immobile alla sua azienda, ci può essere questa tipologia di rischio. Se invece il venditore è un soggetto privato, il rischio non c’è ma bisogna comunque controllare attentamente: l’atto di vendita infatti può comunque essere revocato, anche se il fallimento avviene dopo l’acquisto.

Rischio dovuto alla non commerciabilità dell’immobile

Prima di procedere con qualsiasi tipo di investimento immobiliare, bisogna sempre verificare che l’immobile non sia abusivo, o che non sia scaduto il termine per la vendita. L’investitore acquista l’immobile per poterlo rivendere e non per abitarci, dunque è fondamentale poter rivendere liberamente, e soprattutto senza vincoli di prezzo o di altra natura.

Rischio dei Mediatori

Con il termine Mediatore ci si riferisce a quelle persone che aiutano l’investitore a trovare l’immobile ideale. Attenzione però, bisogna controllare che il mediatore sia regolarmente iscritto alla camera di commercio. È opportuno anche chiarire il discorso della commissione, che verrà pagata solo alla chiusura del contratto.

Rischio dovuto alla qualità fisica di un immobile

Questa tipologia di rischio purtroppo non è misurabile nell’immediato, e si riferisce a tutti quei casi di malfunzionamento o eccessiva usura che emergono dopo l’acquisto. Per ridurre questo rischio è molto importante la consulenza di un tecnico, che possibilmente valuti queste problematiche prima dell’acquisto, o che li risolva se si dovessero presentare in fase post-vendita.

Rischio di un immobile proveniente da donazione o successione

Quando si acquista un immobile che proviene da una donazione o una successione ci potrebbero essere dei problemi. L’atto di donazione potrebbe scatenare la rivalsa degli ereditieri, qualora i loro diritti fossero stati lesi, e questo può accadere anche dopo la morte del donante. In questo caso il rischio è quello di perdere l’immobile e doverlo cedere agli eredi. Un avvocato specializzato saprà come affrontare la situazione e risolvere il problema.

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Bolla immobiliare, il rischio nell’Eurozona, Milano è la migliore opportunità

Bolla immobiliare nell'eurozona

In moltissime città europee il rischio bolla immobiliare è sempre più alto, ma non a Milano. Un fenomeno che avviene nelle grandi città, quando i prezzi degli immobili iniziano ad aumentare rapidamente, fino a quando non possono più essere sostenuti dai potenziali acquirenti a causa dei loro redditi troppo bassi o da altri fattori economici.

In città come Monaco, Francoforte e Parigi il mercato immobiliare è particolarmente surriscaldato, così come ad Amsterdam e Toronto. A Monaco, secondo la quinta edizione dell’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019 che analizza i prezzi degli immobili nelle 24 città più importanti del mondo, c’è un’enorme bolla immobiliare, con il mercato più sopravvalutato di sempre. In tutte queste città, l’aumento dei prezzi è alle stelle e si è bloccato negli ultimi quattro trimestri. Il rischio bolla nell’Eurozona è causato soprattutto dai bassi tassi di interesse, che spingono sempre più persone ad acquistare immobili, per motivi residenziali o come fonte di investimento.

«Il tema da evidenziare è che il Real Estate diventa un settore sempre più interessante proprio per l’andamento dei tassi di interesse – dice Paolo Federici, responsabile di Ubs Wealth Management in Italia -. I tassi sono oggi un elemento di accelerazione dell’interesse degli investitori per l’immobiliare».

La bolla immobiliare in Italia e negli altri paesi europei

Milano risulta oggi la città con un tasso di rischio minore, in quanto i prezzi degli immobili e degli affitti sono in salita, ma si tratta di un aumento ancora contenuto e in perfetta linea con le possibilità di acquisto della clientela. Se facciamo un confronto con la città di Londra, dove gli italiani negli anni passati hanno acquisito diversi immobili, si nota subito la differenza nelle opportunità di investimento: a Milano comprare una casa di 60 mq costa sei anni di stipendio, a Londra 14 anni.

Ma non solo, i prezzi delle case a Milano sono molto simili a quelli di 20 anni fa, proprio come a Chicago, e questo è dovuto all’incertezza dell’economia. «Milano non esprime i suoi massimi – afferma Federici -. Nel 2007 le case in città costavano più di adesso. L’offerta intanto sta diventando di maggiore qualità».

Il rischio bolla immobiliare è molto alto anche ad Amsterdam e a Francoforte, città che negli ultimi anni stanno registrando una crescita dei prezzi a doppia cifra. Stessa situazione a Parigi, entrata ufficialmente nelle zone europee a rischio bolla. Qualche piccolo squilibrio si sta registrando anche a Zurigo, Londra e Stoccolma. Anche Ginevra registra prezzi piuttosto elevati. Londra è riuscita a eliminare il rischio grazie alla sterlina molto svalutata e a un mercato immobiliare in crisi per via della Brexit. Situazione similare a Stoccolma, che si sta allontanando sempre di più dal rischio bolla.

«Madrid ha vissuto una pesante crisi immobiliare, al pari dell’Irlanda, e oggi gli investitori approfittano della dinamica dei tassi, ma anche del sistema legale e fiscale e delle infrastrutture rilevanti che rendono la capitale spagnola attraente – dice Federici -. I prezzi dal 2012 sono risaliti del 30%, ma è anche vero che per un buon quarto sono sotto il livello del 2007. La situazione qui è più calda rispetto a Milano, e nelle nostre previsioni il mercato immobiliare continua ad apprezzarsi. Vediamo quindi opportunità in una logica di medio termine».

In questo panorama, i mercati immobiliari stabili ed equamente valutati sono quelli di Milano, Singapore e Boston. Per quanto riguarda il mercato Asiatico, Hong Kong e Singapore restano le due città più costose in assoluto.

Quando scoppia la bolla immobiliare?

Il rischio bolla immobiliare, e la conseguente sopravvalutazione del mercato, aumenta con l’aumentare della domanda da parte di investimenti esteri. Basti pensare a quello che è successo a Londra anni fa, quando la domanda per investimenti di appartamenti in centro ha creato dei “quartieri fantasma” con delle case invendute e vuote che venivano aperte solo per pochi giorni all’anno dai proprietari stranieri.

La bolla immobiliare a Milano

Milano si presenta ancora una volta come la città italiana con la redditività economica più elevata, un terreno sempre più attrattivo per gli investitori. I prezzi sono in salita, ma la popolazione a Milano continua ad aumentare e i redditi sono stabili. Merito del turismo in crescita, delle Università eccellenti che ogni anno attirano studenti da tutta Italia e dall’estero, dei mega eventi sportivi, culturali e musicali. Tassi bassi e maggiore interesse da parte degli investitori stranieri hanno determinato un lieve rialzo dei prezzi, che tuttavia rende ancora possibile e sostenibile l’acquisto di immobili.

Nella maggior parte delle città del mondo, per poter acquistare un appartamento di 60 mq serve un budget nettamente superiore al reddito medio annuo dei cittadini. A Milano invece i redditi sono ancora alti, motivo per il quale il rischio bolla immobiliare è ancora lontano.

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