Acquistare immobili tramite le aste giudiziarie: il paradosso del Tribunale di Milano

acquistare tramite asta giudiziaria

L’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie a Milano prevede una serie di procedure che sono totalmente differenti dalle acquisizioni tradizionali.

In genere, quando si intende acquistare un immobile, ci si rivolge a un notaio e si ottiene così un atto di compravendita, ovvero il documento ufficiale che attesta l’acquisizione dell’immobile.

Le aste giudiziarie invece trattano immobili che vengono venduti tramite una procedura esecutiva o fallimentare, che si conclude poi con un decreto di trasferimento. Questo vuol dire che vi sarà un provvedimento del giudice che prende il posto del tradizionale atto notarile di vendita.

L’acquisto di immobili tramite asta giudiziaria si verifica a seguito di una gara dove il soggetto che ha fatto l’offerta più alta, dopo aver saldato la somma, diviene a tutti gli effetti il nuovo titolare dell’immobile attraverso un decreto di trasferimento.

Il Decreto di Trasferimento è l’atto ufficiale attraverso il quale il tribunale trasferisce la proprietà dal debitore (ovvero il soggetto che non è riuscito a concludere l’acquisto dell’immobile a causa dei suoi debiti) al soggetto aggiudicatario dell’asta. In questo caso il giudice dell’esecuzione da un lato trasferisce l’immobile dal debitore all’acquirente aggiudicatario, mentre dall’altro ordina la cancellazione di tutti i pregiudizi.

Questo vuol dire in sintesi che il nuovo proprietario acquisirà un immobile privo di debiti, ipoteche o qualsiasi altro tipo di pregiudizio, pronto per essere rivenduto o messo a reddito.

Il caso specifico degli acquisti tramite il Tribunale di Milano

In questi ultimi mesi, in particolare da settembre 2019, si sta verificando una situazione del tutto paradossale. Quello che dovrebbe essere l’acquisto di immobili più sicuro e tutelato, data la presenza di un tribunale e di un giudice, in realtà non lo è più.

Questo perché nell’ultimo periodo è in corso un conflitto tra il Tribunale di Milano e la Conservatoria (anche se in realtà questa situazione non riguarda solamente la città di Milano). Chi acquista un immobile tramite asta giudiziaria a Milano ottiene senza problemi il decreto di trasferimento, quindi è a tutti gli effetti il nuovo proprietario del bene. Il problema risiede nella mancata cancellazione dei pregiudizi.

Questo vuol dire, in poche parole, che il soggetto aggiudicatario si ritrova con un immobile ancora gravato da debiti e ipoteche, e per questo motivo non può essere rivenduto.

Una situazione che causa non pochi problemi al nuovo proprietario, che ovviamente a causa dei debiti non avrà la possibilità di procedere con un mutuo, mettere a reddito o vendere l’immobile. Tutto questo si verifica nonostante la presenza di un Giudice e di un Tribunale che gestiscono l’asta immobiliare, e che dovrebbero tutelare a tutti gli effetti il soggetto aggiudicatario.

Questo paradosso scaturisce in realtà da un problema di natura burocratica, ovvero la mancanza di un timbro della Cancelleria del Tribunale di Milano. Timbro che dovrebbe essere presente sul provvedimento e che trasferisce l’immobile dal debitore all’aggiudicatario.
Il problema è che molti investitori oggi sono ignari di questo paradosso, fino al momento in cui non si recano dal notaio per vendere l’immobile e vengono a conoscenza dell’impossibilità di concludere l’operazione, essendo l’immobile ancora gravato da debiti e pignoramenti.

Come è possibile dunque risolvere questa situazione?

Ad oggi purtroppo non si è ancora trovata una soluzione efficace a tale problematica, che viene aggravata da un’ulteriore difficoltà.

Se un soggetto che ha acquisito un immobile tramite asta ha sottoscritto un contratto preliminare, dunque con una scadenza entro la quale trasferire l’immobile, rischia di dover restituire le somme incassate più il doppio della caparra versata.

Una soluzione può essere quella del deposito prezzo. In questo caso l’acquirente versa le somme al notaio, che a sua volta le svincola in favore del venditore soltanto dopo che i pregiudizi sono stati cancellati.

Questa possibilità consente di effettuare la vendita e rispettare i termini indicati nel contratto preliminare, ma non consente al venditore di poter incassare subito la somma. Il vantaggio di questa procedura è quello di evitare di esporre il soggetto a delle conseguenza negative, che potrebbero essere di natura giudiziaria o patrimoniale.

Chi acquista immobili tramite aste si ritrova quindi a dover rispettare tutta una serie di obblighi, ma deve lottare duramente per far valere i suoi diritti, perché spesso non vengono tutelati. Ci si ritrova costretti a saldare la somma entro i 120 giorni previsti dal contratto, ma senza avere alcuna certezza.

Certezze che riguardano diversi aspetti, tra cui i tempi per la consegna del decreto di trasferimento o la consegna dell’immobile stesso libero da cose o persone, o la semplice tranquillità di aver acquistato un immobile pronto per essere venduto, libero quindi da debiti o altre problematiche.

In un panorama così pieno di paradossi e conflitti, dove la giustizia e la burocrazia italiana sicuramente non sono d’aiuto, emerge ancora di più la necessità di porre attenzione nelle operazioni immobiliari, che dovrebbero essere condotte da persone esperte nel settore.

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Mercato degli affitti a Milano: aumentano i costi e la richiesta, prima città in Italia per crescita

Cresce la domanda di affitti a milano, i numeri del mercato

Il mercato degli affitti a Milano è sempre più florido, e negli ultimi anni sta scalando la classifica delle città italiane che registrano una crescita maggiore.

Mentre nelle altre metropoli e capoluoghi si registrano prezzi stabili (o lievi aumenti) il capoluogo lombardo resta sul podio, con aumenti record nell’ultimo anno. A causare questo fenomeno è l’enorme sproporzione tra domanda e offerta, che negli anni è cresciuta sempre di più.

Fenomeno che va di pari passo con una presenza sempre più capillare di studenti, lavoratori fuori sede e turisti, che scelgono Milano come città dove risiedere e lavorare.
Dai dati più recenti emerge che il mercato degli affitti a Milano cresce seguendo l’andamento dell’economia italiana. Essendo il capoluogo lombardo il centro nevralgico dell’economia e dell’imprenditoria italiana, riesce ad attirare sempre più lavoratori e imprenditori. E non è una novità che l’interesse degli investitori immobiliari si concentri sempre nelle città con uno sviluppo economico maggiore.

Il mercato degli affitti a Milano, i numeri della crescente richiesta

Domanda di affitti a Milano: cresce la quantità ma anche la qualità degli immobili

Questa crescente richiesta di appartamenti in affitto a Milano è dovuta anche alla presenza dei grandi poli universitari della città, che anno dopo anno causano una ricerca frenetica dell’alloggio migliore. Migliaia di studenti si riversano a Milano ogni anno, causando un netto aumento della domanda di immobili in affitto.

A differenza degli anni precedenti però, questa domanda si sta rivelando sempre più di qualità.

Si ricercano immobili di un certo livello, ben collegati, con aree verdi a impatto zero, in sintesi dove si possa respirare una migliore qualità di vita. Anche il pubblico più giovane sembra essere molto più attento alle tematiche ambientali, e non cerca solamente immobili in affitto a buon prezzo nei pressi dell’università.

Una recente ricerca svolta da Tecnocasa rivela che nel 2018, il 57% delle persone che ha dovuto cercare una casa in affitto a Milano lo ha fatto per trovare l’abitazione principale. Il 33% invece è costituito da lavoratori fuori sede, mentre il 9,4% è rappresentato da studenti universitari (questo dato è soggetto a cambiamenti stagionali, e la percentuale in genere aumenta nel secondo semestre dell’anno).

I canoni di locazione sono dunque aumentati del 2,3% per quanto riguarda i monolocali, del 2% per i bilocali e dell’1,6% per i trilocali. Alla fine del 2018 è stata la città di Torino a primeggiare tra quelle con una maggiore richiesta per motivi di studio (31%), seguita da Milano (28%). In base ai dati analizzati è emerso che il bilocale è stato l’immobile maggiormente richiesto (36%), seguito dal trilocale (32%).

Questo fenomeno, nel corso degli anni, ha portato a Milano e nelle grandi città una nuova tipologia di acquirenti nel settore immobiliare.

Si tratta dei genitori di studenti e lavoratori fuori sede, che nel lungo periodo preferiscono acquistare un immobile piuttosto che cercarne uno in affitto. E questo è sicuramente un periodo favorevole per una scelta di questo tipo, perché a Milano si possono trovare immobili a prezzi convenienti e mutui con tassi di interesse piuttosto bassi.

A Milano la domanda di immobili in affitto è cresciuta del 4,2%

La città di Milano è attualmente in prima posizione tra le città italiane con una richiesta maggiore di immobili in affitto.

Secondo una recente ricerca, a Milano negli ultimi sei mesi il costo degli affitti è salito del 6% per un appartamento di due locali, raggiungendo una cifra mensile di circa 1.300€. Aumento che è andato di pari passo con la crescita della domanda registrata nello stesso anno nel capoluogo lombardo (+4,2%).

Anche nelle altre grandi città si sono registrati aumenti per quanto riguarda gli immobili in affitto, ma con numeri nettamente inferiori (prezzi aumentati del + 0,7% e domanda a + 0,8%). Numeri che sono ben lontani da quelli registrati a Milano. Nei capoluoghi più piccoli invece i prezzi degli affitti continuano a rimanere stabili, con una domanda che invece tende a diminuire (- 1,4%).

Le richieste di immobili in affitto stanno diminuendo anche nei piccoli centri e nelle città, dove un bilocale di 65 mq può arrivare a costare meno di 400€ mensili. In questo panorama emerge che Milano detiene un primato record nel mercato degli affitti in Italia, sia per quanto riguarda l’aumento dei prezzi che la crescita della domanda.

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