Il caso di via Tolentino: Un buon investimento dall’esito inaspettato

Il caso di via Tolentino: un buon investimento dall’esito inaspettato

Per valutare la bontà di un investimento bisogna sempre partire dai numeri.

Ma cosa succede quando – nonostante i numeri siano a favore – si verificano delle condizioni tali per cui de facto risulta difficile, ricollocare un immobile sul mercato?

La case history di via Tolentino è un chiaro esempio di come, a volte, anche a fronte di un buon investimento, si possano riscontrare delle difficoltà e di come l’esperienza e la capacità di problem solving possano essere determinanti per l’esito di un’operazione.

L’appartamento in oggetto, è stato acquisito a fine estate attraverso un’operazione di saldo e stralcio piuttosto standard: l’immobile, composto da 5 vani al 5° piano di uno stabile signorile del valore di 352.000 €, è stato rilevato da HUB S.r.l. alla cifra di 288.000 € (spese comprese).

Il caso di via Tolentino:  un buon investimento dall’esito inaspettato

La vendita dell’immobile

Le prospettive di rivendita erano molto positive perché l’immobile al suo interno versava in ottime condizioni, inoltre, avendolo acquisito a forte sconto (al 30% in meno rispetto al suo valore di mercato), l’aspettativa di ricollocare facilmente l’immobile sul mercato marginando il gap tra il prezzo di acquisto dell’immobile e quello di vendita erano molto positive, quasi scontate.

A settembre sono iniziate le visite all’immobile, nonostante l’elevato interesse manifestato e le numerose visite per via dell’ottimo prezzo di vendita, di fatto non si traducevano in offerte di acquisto.

In questo frangente l’approccio strategico di HUB Srl ha permesso di uscire da una potenziale pericolosa situazione di stallo: ad uno sguardo obiettivo l’immobile risultava troppo personalizzato (come dimostrano le immagini qui di seguito) e per questo risultava difficile incontrare il gusto dei compratori.

In questo caso si è reso necessario un intervento di home staging ed imbiancatura dei locali che ha permesso di risolvere le problematiche che ne ostacolavano la vendita dando così nuovo impulso alle vendite.

Investimento totale per la riqualificazione: 2.000 € circa.

Esito: dopo soli due giorni di visite l’appartamento è stato venduto a prezzo pieno, nel rispetto delle nostre attese e Business Plan, ovvero 323.000 €.

Questo tipo di intervento è stato risolutivo e ha permesse di realizzare un ROI del +16,67% per tutti gli investitori che hanno preso parte all’affare.

Il nostro intervento

È facile notare come l’intervento di HUB S.r.l. abbia permesso di agire su fattori critici che le sole stime numeriche non erano in grado di individuare: la componente emozionale legata all’acquisto. È in questi casi che l’approccio strategico e su misura di realtà specializzate come HUB S.r.l. possono davvero fare la differenza e ribaltare completamente l’esito di un’operazione.

Il caso di via Tolentino dimostra come, anche un’operazione potenzialmente molto semplice e “standard”, possa celare in realtà delle complessità inaspettate. Solo l’esperienza e la sensibilità del professionista e un approccio multi-disciplinare possono in questi casi, essere determinanti per il buon esito di un’operazione e risolvere qualsiasi tipo di problematica.

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Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Decreto Legge Bramini

La normativa che regolamenta le Aste Immobiliari ha recentemente subito un cambiamento radicale. Il Decreto Legge Bramini prevede una serie di tutele che probabilmente saranno estese a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che hanno debiti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Il Decreto Legge è stato approvato a fine 2018 e fa parte del cosiddetto decreto semplificazioni. Tale decreto originariamente tutelava solo i soggetti con debiti nei confronti delle banche, impossibilitati a saldare a causa delle inadempienze della Pubblica Amministrazione. La tutela avviene nei confronti di tutte quelle persone che per colpa di debiti non incassati dalle PA non sono stati in grado di regolamentare la loro posizione nei confronti delle banche.

Tale norma prende il nome dall’imprenditore Sergio Bramini, il cui caso è stato reso noto in televisione dal programma televisivo Le Iene. L’imprenditore, pur vantando crediti dalla Pubblica Amministrazione non ha potuto evitare il pignoramento del suo immobile.

Decreto Legge Bramini: ecco la nuova normativa delle Aste Immobiliari

Quali sono le novità del Decreto Legge Bramini?

L’articolo 560 del Codice Civile ha subìto delle modifiche e vuole tutelare maggiormente le persone affinché possano restare nella loro casa pignorata. D’ora in poi dovranno trascorrere 90 giorni dopo l’emissione del decreto definitivo di trasferimento, dopodiché potrà avvenire lo sgombero. A partire da questo momento l’immobile potrà passare a un altro acquirente, previo acquisto tramite asta fallimentare.

Il nuovo decreto semplificazioni è stato approvato in Senato il 29 Gennaio 2019 e verrà dunque esteso a tutte le tipologie di debitori, non solo a quelli che vantano crediti nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Affinché le modifiche del decreto possano essere applicate si devono verificare alcune condizioni:

● Il debitore deve conservare integro l’immobile.
● Deve abitare personalmente nell’immobile.
● Il debitore non può dare in locazione o uso ad altri l’immobile.
● Il debitore deve consentire visite a potenziali acquirenti.

In quali casi il debitore è tenuto a lasciare l’immobile?

Lo sgombero dell’immobile viene ordinato in due casi specifici: nel caso in cui il debitore non rispetti più gli obblighi indicati sopra, oppure una volta trascorsi i 90 giorni dopo il decreto di trasferimento emesso dal giudice.

In sintesi, laddove ci fosse un acquirente interessato all’acquisto tramite asta immobiliare, dovrà aspettare 90 giorni dopo il decreto del tribunale prima di proporsi come acquirente ed entrare in possesso dell’immobile. Tale estensione delle tempistiche tutela il debitore e soprattutto garantisce una maggiore tranquillità. In questo modo si ha più tempo a disposizione per risolvere la propria situazione.

Allo stesso tempo però questa nuova disposizione potrebbe causare difficoltà nel reperire dei potenziali acquirenti disposti all’acquisto di un immobile pignorato. Gli immobili che gravano su un’ipoteca sono poco appetibili agli occhi degli acquirenti, soprattutto quando non se ne conoscono le sorti.

Una vera rivoluzione nel mondo delle Aste Immobiliari

Un cambiamento epocale che prende le distanze dalla precedente normativa e che riguarderà circa 150 mila persone. Questa è la stima del numero di famiglie colpite da una procedura di pignoramento.

Se la procedura di sfratto è già stata avviata non si potranno applicare le modifiche del nuovo decreto Bramini. La nuova normativa infatti non è retroattiva e si applica solo ai casi futuri. Questo vuol dire che il debitore non avrà la possibilità di rientrare nella sua casa, laddove lo sfratto o lo sgombero siano già stati ordinati prima dell’entrata in vigore del decreto.

Per quanto riguarda invece le procedure in corso, la normativa resterà sempre a favore della parte più debole. Lo sgombero avviene soltanto nel caso in cui il custode con il fabbro abbiano già avviato la procedura di cambio della serratura e le operazioni di sloggio dell’immobile. Fino a quel punto il debitore non è obbligato a lasciare il suo immobile.

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Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Molto spesso, quando si affrontano tematiche riguardanti investimenti immobiliari, operazioni di saldo e stralcio e acquisto di crediti NPL, ci si ritrova a parlare, inevitabilmente, di immobili pignorati.

Il motivo è molto semplice: questo tipo di fattispecie è molto diffusa e rappresenta una grossa fetta del mercato immobiliare in Italia, complice la crisi economica e la conseguente incapacità dei creditori di onorare i debiti/mutui accesi per l’acquisto di tali immobili, fenomeno che ha assunto proporzioni preoccupanti negli ultimi 10 anni.

Le due fasi del pignoramento e le opportunità di investimento

Che cos’è il pignoramento?

Prima di proseguire oltre, cerchiamo di dare una definizione chiara e completa di cosa si intende con il termine pignoramento.

Il pignoramento (disciplinato dagli art. 491 e successivi del Codice di Procedura Civile) è un atto predisposto dal giudice che il creditore può richiedere come tutela del proprio credito. L’atto di pignoramento prevede l’espropriazione forzata dei beni (mobili e/o immobili) al fine di soddisfare il creditore (o anche più di uno) rivalendosi sui beni del soggetto pignorato.

I motivi per cui è possibile avviare tale procedura sono molteplici, gli stati di insolvenza difatti possono essere causati non solo dai mutui ma anche da un mancato pagamento di cartelle esattoriali e da debiti di altra natura.

Lo scopo del pignoramento è quello di tutelare i creditori ed aiutarli ad avere quanto spetta loro di diritto attraverso il prelievo coatto dei beni mobili e immobili e la successiva vendita all’asta.

Fase 1: il pignoramento

Il pignoramento avviene tramite ingiunzione dell’Ufficiale Giudiziario che inibisce il debitore dal fare qualsiasi tipo di azione nei confronti dei beni pignorati, bloccandone quindi la vendita o la cessione.

La procedura avviene in più step.

1. Il legale del creditore prepara l’atto esecutivo, atto che, una volta notificato al debitore, gli impedisce di agire in alcun modo sui propri beni al fine di non pregiudicare l’esito del pignoramento. L’atto in seguito viene iscritto nei registri immobiliari, che sono pubblici e consultabili da chiunque ne faccia richiesta.

2. Interviene l’ufficiale giudiziario che ha il compito di notificare l’atto al creditore (o al suo legale), il quale ha 15 giorni di tempo per depositare l’atto in Tribunale, dando così inizio alla vera e propria procedura di pignoramento.

3. Infine viene nominato un giudice dell’esecuzione con il compito di controllare che la procedura venga fatta nel modo corretto e con il compito di attuare le misure necessarie per il buon esito dell’operazione. In questa fase il giudice può disporre lo sfratto dell’immobile, revocarlo o concedere al soggetto pignorato di continuare a vivere nella casa.

4. È importante che il bene venga assegnato o venduto entro 45 giorni, pena la cancellazione del pignoramento e la perdita di ogni suo effetto.

Fase 2: la vendita all’asta

Solo a seguito dell’autorizzazione del giudice incaricato, è possibile procedere alla vendita dell’immobile in Asta. In questo caso i potenziali acquirenti interessati possono fare la propria offerta in busta chiusa, a partire da una base minima e a seguito del rilascio di una cauzione che rende l’offerta irrevocabile Le offerte valide possono arrivare anche al 25% in meno rispetto alla base d’asta (prezzo di riserva). Una volta aggiudicato il bene, il giudice trasferisce la proprietà dell’immobile attraverso atto formale al nuovo proprietario con conseguente cancellazione del bene dai registri immobiliari.

HUB S.r.l. può intervenire strategicamente in 2 modi

1. Attraverso la procedura di saldo e stralcio immobiliare, grazie alla quale è possibile trovare un accordo con tutti i creditori ed il debitore al fine di rilevare l’immobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato (solitamente il 20-30% in meno). Permettendo così al debitore di estinguere il suo debito e al creditore originario di realizzare il proprio credito in tempi rapidi e in modo più snello rispetto alle classiche procedure esecutive.

2. Acquisendo il credito NPL direttamente dal creditore originario, nel caso in cui la procedura di pignoramento sia già in atto e non sia quindi possibile ricorrere al saldo e stralcio. In questo caso è possibile acquisire il credito ipotecario a forte sconto e realizzare il proprio credito attraverso la vendita all’asta del bene oppure richiedere l’assegnazione dell’immobile in mancanza di offerte e ricollocare autonomamente l’immobile sul mercato.

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NPL Immobiliari: cosa sono e come funziona l’acquisizione dei crediti deteriorati?

NPL Immobiliari: cosa sono e come funziona l’acquisizione dei crediti deteriorati?

Si sente spesso parlare di NPL immobiliari, conosciuti anche con il termine di Non Performing Loans. Ma cosa sono nello specifico gli NPL e come funziona nel dettaglio il processo di acquisizione dei cosiddetti crediti deteriorati?

Quando parliamo di NPL ci riferiamo proprio ai crediti deteriorati, ovvero i crediti di alcune banche che i debitori non riescono più a saldare per svariati motivi. In questi casi la riscossione da parte delle banche non è più sicura, non solo per quanto riguarda il rimborso, ma anche considerando l’aspetto degli interessi maturati.

In Italia, secondo i dati del Fondo Monetario Internazionale, ci sono circa 350 miliardi di crediti deteriorati, vale a dire un terzo della cifra totale stimata in Europa.

Tipologie di NPL Immobiliari

Quando si parla di NPL immobiliari bisogna prima di tutto fare chiarezza, perché esistono varie tipologie di crediti deteriorati.

La classificazione viene fatta in base al livello di deterioramento specifico e prevede le seguenti categorie:

● Esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate: sono i crediti scaduti da oltre 90 giorni che superano una determinata soglia di materialità.

● Inadempienze probabili: in questo caso la banca giudica alquanto improbabile che il debitore riesca a saldare il suo debito.

● Crediti in sofferenza: questa è la categoria più grave e corrisponde alle attività insolute dei debitori nei confronti delle banche.

Sono previsti dunque diversi casi, in base alla situazione di gravità e alla capacità del debitore di risolvere la situazione. Oltre a queste categorie ci sono poi i cosiddetti incagli, ovvero delle situazioni di debito che sono in realtà temporanee e che secondo le previsioni hanno una minima probabilità di essere recuperate.

Va specificato inoltre che le banche che gestiscono il processo di deterioramento dei crediti possono intervenire anche con svalutazioni e accantonamenti, riducendo in questo modo il valore del credito in bilancio. Da questo processo nascono poi i crediti deteriorati lordi e i crediti deteriorati netti.

La situazione italiana degli NPL Immobiliari

Quando parliamo di crediti deteriorati ci riferiamo a una situazione di rischio per l’integrità e la stabilità del sistema bancario. Il periodo storico con il maggior numero di NPL in Italia è stato il 2008, a causa della recessione economica e del crack finanziario di Wall Street. A dicembre 2015 invece i crediti deteriorati in Italia ammontavano a 173 miliardi di euro, e di questi 166 coincidevano con sofferenze e inadempienze.

Le banche italiane ovviamente considerano gli NPL immobiliari come un aspetto negativo e smaltire questa tipologia di crediti rientra ormai tra le priorità di diversi istituti bancari.

Le stesse banche italiane vantano una quantità di NPL che supera all’incirca 3 volte la media europea, per questo motivo si sta facendo il possibile per organizzarne lo smaltimento.

Nell’ultimo periodo il governo italiano è riuscito a trovare un accordo con l’Unione Europea per migliorare la situazione degli istituti bancari in Italia, che negli ultimi anni hanno accumulato una quantità eccessiva di NPL. La proposta che è stata fatta tuttavia non è riuscita a convincere gli esperti di mercato, in quanto prevede lo scarico dei crediti meno gravi, senza portare alla soluzione del problema nella sua totalità.

Come funziona il processo di acquisizione dei crediti deteriorati?

Il processo di acquisizione dei crediti deteriorati avviene quando i titolari del credito originale mettono sul mercato i pacchetti contenenti i crediti che intendono cedere. La valutazione dei cosiddetti portafogli NPL deve essere fatta con cura al fine di riuscire a stabilire un prezzo adeguato, ovvero il “pricing NPL”.

Il processo finale di acquisizione di crediti NPL può essere suddiviso in 5 step fondamentali:

1. Contatto commerciale: i commerciali delle società autorizzate si mettono in contatto con le società cedenti.

2. Due diligence: in questa fase si valuta il portafoglio NPL (o il “Single Name”) e il prezzo finale di acquisizione. In genere la due diligence si basa su due attività distinte, ovvero l’analisi del database fornito e il data room.

3. Pricing: per stabilire un pricing adeguato è necessario stabilire il cash flow atteso e le tempistiche per generarlo.

4. Delibera: si analizza tutta la documentazione ed eventuali informazioni aggiuntive che possono determinare il prezzo finale di acquisto.

5. Contratto: è il momento finale dove la società che riesce ad aggiudicarsi l’asta inizia la fase vera e propria di contratto con la società cedente.

Nei prossimi articoli ci occuperemo ancor più nello specifico dei crediti deteriorati, approfondendo anche, la differenza tra Portafogli Npl e Single Name.

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