Guida Pratica alle Categorie Catastali 2019, sigle e classificazioni

Guida Pratica alle Categorie Catastali 2019, sigle e classificazioni

Gli immobili sono classificati in base alle cosiddette Categorie Catastali, che servono per determinarne il valore obiettivo e la rendita catastale. Queste categorie sono dei codici di riferimento fissati dall’Agenzia del Territorio e dall’Agenzia delle Entrate, che identificano la destinazione d’uso e raggruppano gli immobili in base a delle caratteristiche identificative specifiche.

In base a questi codici si può capire quali sono i tributi e le imposte da pagare per ogni singolo immobile, e ciascun codice può essere rilevato tramite le visure catastali. La legge ha stabilito 6 gruppi catastali, che stabiliscono se un immobile è destinato ad uso Ordinario, Speciale o Particolare.

I dati catastali ufficiali che vengono raccolti sono poi elaborati dal software Docfa tramite l’Agenzia del Territorio e comprendono tutte le informazioni tecniche, i documenti e le planimetrie delle singole unità immobiliari.

Come vengono classificate le Categorie Catastali?

Le categorie catastali servono principalmente a identificare gli immobili, i fabbricati, i terreni e le aree fabbricabili. L’agenzia del territorio ha il compito di assegnare una specifica categoria catastale e una rendita catastale ad ogni immobile, considerando anche le aree esterne occupate (parcheggi, giardini o aree svago).

In questa classificazione rientrano anche i fabbricati abusivi, che sono regolarmente tassati come tutte le altre unità. La tassazione sui singoli immobili, ai fini IMU, si basa sul valore dell’immobile moltiplicando il valore della rendita catastale all’inizio dell’anno, aggiungendo il 5%.

Le Categorie catastali vengono classificate in diverse macro-aree, tra cui:

● Categorie Catastali aree fabbricabili ed edificabili
● Categorie Catastali Terreni Agricoli
● Categorie Catastali Immobili
● Categorie F Urbane

Classificazione Categorie Catastali per aree fabbricabili e edificabili

Per aree fabbricabili ed edificabili intendiamo quelle zone dove si possono edificare regolarmente edifici, case o scuole senza che ci sia l’approvazione della Regione. Queste aree sono prive di rendita catastale, di conseguenza per valutare il valore effettivo dell’imponibile ai fini IMU bisogna attribuire un valore medio di mercato.

Le aree fabbricabili e edificabili possono essere di varia tipologia:

● Le aree pubbliche o private sottoposte a vincoli giuridici dove non si possono costruire edifici appartenenti ai gruppi catastali A, B, C e D
● Le aree che fanno parte della scheda catastale del fabbricato

● Le aree edificabili di proprietà di coltivatori o imprenditori agricoli che sono iscritti negli elenchi comunali appositi, soggetti ad assicurazione di invalidità, vecchiaia o malattia

Classificazione categorie catastali terreni agricoli

Ci riferiamo ai terreni agricoli e alle attività agricole nei seguenti casi:

● Aree in cui avviene coltivazione del terreno, silvicoltura o funghicoltura
● Aree destinate all’allevamento di animali tramite mangime che si può ottenere per almeno un quarto dal terreno
● Aree in cui avvengono attività di manipolazione, trasformazione e alienazione dei prodotti agricoli e zootecnici, purché non svolte sul terreno stesso

Il pagamento dell’IMU dei terreni agricoli è previsto solo per quelle aree che non rientrano nell’elenco comuni montani ISTAT 2019.

Classificazione categorie catastali Immobili

Ogni immobile, terreno o fabbricato deve essere identificato con una specifica categoria catastale, che viene stabilita dall’Agenzia del Territorio. Questa classificazione, effettuata in base all’utilizzo e alle caratteristiche dell’immobile, stabilisce anche la rendita catastale utile ai fini IMU.

Gli immobili urbani sono classificati in 3 gruppi, contraddistinti dalle lettere A, B e C.

Gli immobili appartenenti alla Categoria A possono essere di tipo:

  • A/1: abitazioni di tipo signorile;
  • A/2: abitazioni di tipo civile;
  • A/3: abitazioni di tipo economico;
  • A/4: abitazioni di tipo popolare;
  • A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare;
  • A/6: abitazioni di tipo rurale;
  • A/7: abitazioni in villini;
  • A/8: abitazioni in ville;
  • A/9: castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storici;
  • A/10: uffici e studi privati;
  • A/11: abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (es. rifugi di montagna).

Gli immobili della Categoria B comprendono:

  • B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 Case di cura e ospedali, poliambulatori, fabbricati di proprietà dell’I.N.P.S. adibiti a sanatori antitubercolari, preventori, convalescenziari, ecc.
  • B/3 Prigioni e riformatori.
  • B/4 Uffici Pubblici, compresi gli uffici vescovili e parrocchiali adibiti a uffici e costituenti unità immobiliari indipendenti.
  • B/5 Scuole e laboratori scientifici, osservatori astronomici, osservatori meteorologici, ecc.
  • B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9; circoli ricreativi.
  • B/7: cappelle ed oratori
  • B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate

Le categorie catastali degli immobili del gruppo C:

  • C/1: negozi e botteghe;
  • C/2: magazzini e i locali di deposito:
  • C/3: laboratori per arti e mestieri;
  • C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi;
  • C/5: stabilimenti balneari e di acque curative;
  • C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

Classificazione categorie catastali immobili F Urbane

Gli immobili che rientrano nella categoria F comprendono tutte quelle unità che non producono reddito e sussistono solo per finalità tecniche o gestionali.

Per questi immobili pertanto non è prevista alcuna rendita catastale in quanto vengono definiti unità immobiliari non idonee.

Nello specifico questa categoria di immobili si suddivide in:

● F1 – Aree Urbane
● F2 – Unità collabenti
● F3 – Unità in corso di costruzione
● F4 – Unità in corso di definizione
● F5 – Lastrici solari
● F6 – Procedimenti innanzi alle commissioni tributarie
● F7 – Portici
● F9 – Unità che provengono dal catasto fondiario
● F10 – Unità rurali
● F11 – Unità che sono in attesa di classamento

Nei prossimi articoli approfondiremo la tematica della rendita catastale, come viene calcolata e quali sono le sue finalità.

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Come valutare il costo di una ristrutturazione Immobiliare

Come valutare il costo di una ristrutturazione Immobiliare

La ristrutturazione è un passaggio molto importante nelle operazioni immobiliari. Quando si acquistano case con l’intento di rivenderle o affittarle bisogna essere abili e fare le scelte giuste, valutando bene tutti gli aspetti dei lavori da eseguire. Un altro aspetto fondamentale è che ristrutturare oggi conviene più che mai: il valore dell’immobile può crescere fino al 30%.

Considerando anche il fatto che chi acquista un immobile spesso non ha l’interesse di mettere in piedi ristrutturazioni lunghe e costose. Meglio dunque giocare d’anticipo e modernizzare i locali affinché possano diventare più appetibili sul mercato.

Ma come si può valutare nel modo corretto i costi di una ristrutturazione immobiliare ed evitare brutte sorprese? Ecco quindi alcuni consigli per trarre il massimo profitto da una ristrutturazione immobiliare.

Come valutare il costo di una Ristrutturazione Immobiliare?

1. Stringere partnership con più imprese

Gli investitori immobiliari hanno a che fare quotidianamente con diverse tipologie di immobili. Non tutti i lavori di ristrutturazione però sono uguali, per questo è sempre bene stringere partnership con imprese diverse, in modo da coprire il maggior numero di richieste possibile.

È dunque corretto collaborare con le grandi aziende, ma allo stesso tempo è bene anche non tralasciare le piccole realtà e gli artigiani, che spesso rappresentano la soluzione più vantaggiosa e personalizzata.

Da tenere presente inoltre che ogni azienda e/o artigiano ha il suo punto forte, che a sua volta può portare dei risultati migliori in determinati settori. È bene riflettere molto bene sulla squadra di lavoratori che si andranno a selezionare, e soprattutto bisogna scegliere con cura anche il tecnico che andrà a dirigere tutte le operazioni, come fosse un direttore d’orchestra.

2. Fornire sempre materiali e spunti

Quando si decide di ristrutturare un immobile la fornitura di materiali e progetti propri può fare la vera differenza. Questo aspetto, oltre ad ottimizzare i tempi, può portare anche ad un’ottimizzazione dei costi e di conseguenza del profitto.

Consigliamo dunque di proporre materiali e progetti propri perché in questo modo si potranno avere più vantaggi. In primis questa scelta può incrementare il profitto, inoltre si avrà un maggiore controllo sulle singole operazioni, evitando così sorprese o piccoli imprevisti.

Quando si scelgono i materiali per un determinato immobile bisogna tenere presente che non si conosce ancora l’acquirente. Si consiglia quindi di scegliere soluzioni che possano accontentare tutti i gusti. Questo non vuol dire realizzare un immobile asettico e impersonale, ma nemmeno selezionare materiali e proposte troppo personalizzati.

L’ambiente deve essere sobrio e deve permettere all’acquirente di poter apportare delle piccole modifiche, qualora volesse farlo. Ristrutturare un immobile vuol dire prima di tutto renderlo più appetibile sul mercato, ma allo stesso tempo deve permettere qualche piccola personalizzazione.

3. Confrontare sempre i prezzi e non fermarsi alla prima proposta

Quando si sceglie una società di ristrutturazione non bisogna fermarsi alla prima proposta che viene fatta. Occorre sempre confrontare sempre le alternative che si hanno di fronte e valutare bene i singoli preventivi, in questo modo si potrà avere una panoramica generale dei costi e dei servizi offerti.

Una volta trovata la soluzione più adatta poi, è consigliabile non bisogna cambiare di continuo società, ma fidelizzare quella con cui si è deciso di stringere la partnership. In questo modo si potranno ottenere prezzi più vantaggiosi, in cambio di un rapporto solido e continuativo.

Creare un rapporto di fiducia reciproca è fondamentale per il successo di una ristrutturazione, perché quando le basi sono solide il risultato è sempre garantito.

4. Difetta sempre il Business Plan

Quando si procede alla ristrutturazione di un immobile si stabiliscono degli accordi e si definisce un budget oltre il quale sarà l’azienda di ristrutturazione a prendersi carico di tutti gli imprevisti non inclusi nel Business Plan.

Si consiglia sempre di difettare il piano iniziale, ovvero aumentare i costi di un 15/20% per far fronte ai costi accessori e avere a disposizione una sorta di cuscinetto per gli imprevisti.

Fare delle modifiche al business plan è molto importante in quanto permette di attutire l’impatto delle spese non previste e aumentare il guadagno dell’investitore, qualora dovesse procedere tutto secondo i piani.

5. Utilizzare degli optional di valore

Se è vero che da una parte la ristrutturazione dovrebbe essere studiata per creare degli immobili standard e non eccessivamente personalizzati, l’inserimento di optional di valore rende il locale molto più attraente e appetibile ad un pubblico di potenziali acquirenti.

Un elemento differenziante serve a suscitare maggiore interesse e soprattutto rende più particolare un immobile, e ciò potrebbe far aumentare le richieste. Senza considerare il fatto che un optional aumenta il valore percepito dell’immobile: i potenziali acquirenti avranno la percezione di un qualcosa di speciale, che gli altri locali di zona non possono offrire.

Meglio scegliere un materiale o un’idea che possa offrire un valore aggiunto, un aspetto che non è presente in altri locali della zona. Bisogna prima capire le caratteristiche standard degli altri immobili del quartiere e in base ad esse pensare a un eventuale optional di valore.

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Gli errori più frequenti dell’Investitore Immobiliare

Gli errori più frequenti dell'investitore immobiliare

Gli investimenti immobiliari sono da sempre considerati tra i più redditizi in assoluto, non a caso l’Italia rientra tra i paesi con il numero più alto di proprietari di case.

Il 73% degli italiani infatti possiede almeno una casa di proprietà, un numero che è tra i più alti al mondo.

Considerando anche il fatto che molte persone possiedono più di un immobile, in seguito a delle eredità.

Da questo panorama emerge come gli investimenti immobiliari oggi siano percepiti tra i beni più sicuri sui quali investire parte della propria liquidità.

Questo però non vuol dire che la maggior parte delle persone in Italia siano esperte in investimenti immobiliari. Ecco dunque una lista degli errori più comuni commessi dagli investitori immobiliari.

Errori più frequenti dell'investitore immobiliare

 

1. Fare una valutazione sbagliata

Nel corso degli ultimi anni abbiamo avuto a che fare con centinaia di investitori immobiliari e tra gli errori più comuni abbiamo riscontrato quello di valutare erroneamente i costi/benefici dell’operazione.

Quando parliamo di immobili, dobbiamo tenere presente prima di ogni altra cosa che gli affari si fanno quando si compra, non quando si vende. Questo concetto è alla base di qualsiasi investimento ed è fondamentale per prendere le decisioni giuste.

Questo non vuol dire acquistare un immobile con il prezzo più basso in assoluto, ma considerare tutta una serie di fattori prima di procedere con l’investimento.

Tra gli aspetti da valutare c’è sicuramente la zona dell’immobile, che deve essere selezionata con cura, sempre in un’ottica di rivendita futura. Poi ovviamente c’è il prezzo, che non deve essere troppo alto e possibilmente inferiore alla media di mercato.

Non è sempre facile capire se l’immobile che si ha davanti vale davvero la cifra richiesta.

Per fare una corretta valutazione infatti, bisogna avere una conoscenza approfondita dei prezzi di zona e le caratteristiche degli immobili. Anche i tempi di rivendita troppo ottimistici possono portare a una valutazione errata, così come un business plan che non include gli imprevisti.

2. Voler concludere a tutti i costi l’affare

Innamorarsi dei propri affari non è mai un buon inizio, perché tutto ciò che ha delle implicazioni emotive impedisce di fare le giuste valutazioni e prendere la decisione migliore.

Molti investitori immobiliari, soprattutto i principianti, commettono l’errore di voler fare a tutti i costi l’investimento, perché spinti da motivazioni non legate a una logica d’affari. Ecco per quale motivo le gare in Asta spesso raggiungono dei prezzi esorbitanti, che superano di gran lunga il loro valore effettivo di mercato.

Quando si parla di investimenti immobiliari bisogna avere sempre pazienza e lucidità. Soprattutto bisogna imparare a distinguere le opinioni personali dall’esperienza professionale.

Quando si valuta un immobile bisogna sempre ragionare con una logica di affari, non come una persona che sta acquistando una casa per andarci e vivere. Quindi è bene lasciare da parte le considerazioni personali e le emozioni, non avere fretta di concludere l’affare perché questo potrebbe portare a fare scelte sbagliate.

In questi casi la parola d’ordine è solo una: ragionare. Prima di concludere qualsiasi affare bisogna sempre ragionare in modo obiettivo e imparziale sulle situazioni, i rischi e le possibilità. L’irragionevolezza è il nemico principale degli affari e per questo bisogna tenerla alla larga.

3. Non affidarsi a veri professionisti del settore

Molti investitori vogliono condurre i loro affari in autonomia, senza affidarsi a delle figure esperte e professionali in grado di guidarli e consigliare loro la strada migliore da prendere. Perché accade questo?

Molte persone preferiscono agire in questo modo perché vogliono risparmiare a tutti i costi. Pensano quindi che il fare tutto in autonomia possa portare a degli investimenti migliori in quanto aumentano gli utili delle operazioni.

In questi casi però, troppo spesso, vale la frase “Il risparmio non è mai guadagno”. Se si vuole risparmiare a tutti i costi e si sceglie di condurre in autonomia tutte le operazioni, bisogna sapere che c’è il rischio di prendere decisioni sbagliate e di incorrere in rallentamenti, anche significativi.

Affidarsi ad una squadra di esperti vuol dire prima di tutto diminuire il margine di errore e abbattere le tempistiche. Se si vuole ottenere il massimo dai propri investimenti bisogna creare un team di professionisti fidati ed esperti.

Più ci si rivolgerà a loro e più i rapporti si consolideranno, e questo, permetterà di ottenere un reale risparmio.

Infatti, più si farà affidamento alle stesse società e più si potranno avere agevolazioni sulle prestazioni ricorrenti dei partners di lavoro. In questo modo si potranno anche gestire più affari contemporaneamente, invece di concentrarsi solo su uno.

In ogni fase di qualsiasi investimento infatti, bisogna considerare sempre i vari aspetti economici, legali e tecnici, e ovviamente non si può essere esperti in tutti questi settori.

La nostra soluzione

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management segue il cliente in tutte le fasi dell’operazione, fornendo un supporto a 360° per professionisti e/o investitori immobiliari.

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