Strategie di investimento efficaci: Saldo e Stralcio & Sviluppo Immobiliare

Strategie di investimento efficaci: Saldo e Stralcio & Sviluppo Immobiliare

Fare l’investitore è un’attività che richiede competenze di vario genere (tecniche, trasversali, soft skills, etc), intuito, carisma ed inventiva.

L’investitore, naturalmente, non può fare tutto da solo e spesso si rende necessario delegare le attività di investimento a dei professionisti specializzati.

Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management nasce proprio per questo: mettere al servizio degli investitori tutta la propria esperienza e il know-how tecnico acquisito in anni di lavoro nell’ambito degli investimenti immobiliari.

L’immobile di Nino Bixio

La case history di Nino Bixio, presentata in questo articolo, permette di capire come sia possibile ottenere ROI interessanti. Ed al di là di ogni ottimistica previsione, con il supporto strategico di un team di specialisti in grado di combinare più strategie di investimento.

In questo caso Hub S.r.l. ha utilizzato la procedura di saldo e stralcio per acquistare un immobile in via Nino Bixio a Milano, in una zona molto prestigiosa della metropoli (Porta Venezia) e che negli ultimi anni si è rivalutata in modo esponenziale.

La zona è ricca di edifici d’epoca con appartamenti dalle generose metrature e caratterizzati da ampi locali, che ben si prestano ad essere trasformati in soluzioni più articolate. Questo è esattamente ciò che è accaduto con l’appartamento in oggetto: in origine si trattava di un ampio monolocale da cui, in seguito ai lavori di ristrutturazione e riqualificazione, è stato ricavato un trilocale con doppi servizi.

La procedura di acquisto attraverso il saldo e stralcio ha permesso ad Hub S.r.l. di acquisire un monolocale di ampia metratura a € 300.000 con l’obiettivo iniziale di rivenderlo tra i € 400.000, e i €420.000 circa (prezzo di caduta), generando così un ROI compreso tra il 16.6% e il 22.4%.

Come è noto infatti, la procedura di saldo e stralcio permette di acquisire immobili con uno sconto anche del 20-30% rispetto al valore di mercato.

Questo tipo di operazione permette di intervenire prima che l’immobile vada all’asta, consentendo al debitore di estinguere il suo debito e di vendere il bene ad una cifra che, nel 90% dei casi, permette all’esecutato di liberarsi da ogni problema.

Al contrario, in caso di vendita all’asta, l’esito è molto più incerto con il rischio tangibile di rimanere in uno stato di insolvenza irrisolto. Non è raro infatti che le aste vadano a vuoto con conseguente ribasso della base d’asta.

Il progetto nel dettaglio

Il business plan di Nino Bixio prevedeva un investimento complessivo – compreso di spese legali e costi di ristrutturazione- pari a € 343.000.

 

 

Status dell’immobile prima dei lavori.

 

Ad agosto 2018 sono stati avviati i lavori di ristrutturazione ed in contemporanea Hub S.r.l. si è attivata immediatamente per trovare il miglior acquirente.

 

 

Immobile di via Nino Bixio: fase di ristrutturazione.

 

Già nel secondo giorno di visite è stata avanzata una proposta di acquisto da parte di un investitore che si è offerto di acquistare l’immobile a € 500.000 (prezzo pieno) includendo alcuni lavori accessori pari a € 52.000.

 

 

Immobile di via Nino Bixio dopo la riqualificazione (render).

 

L’intero progetto ha permesso di trasformare un monolocale in condizioni critiche, in un moderno ed elegante trilocale assolutamente in linea con i trend e le richieste del mercato.

Grazie alla procedura di saldo e stralcio, in definitiva, è stato possibile acquisire un immobile inizialmente poco appetibile sul mercato in una proposta interessante che in brevissimo tempo ha attirato l’interesse degli investitori. Sia per la distribuzione della metratura (anche se ampia) sia per le condizioni in cui riversava l’immobile.

La giusta valorizzazione dell’immobile e la sua posizione privilegiata su Milano hanno permesso ad Hub S.r.l. di performare al di sopra di ogni aspettativa generando un ritorno pari a +24% e un guadagno netto di ben € 95.000 nonostante i lavori extra richiesti dall’acquirente. (10.000€ sono stati successivamente riconosciuti alla proprietà come da Business Plan e accordi).

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Investimenti sicuri e ad alto rendimento con i crediti NPL

Investimenti sicuri e ad alto rendimento con i crediti NPL

Investire in NPL, se fatto con criterio, si rivela una modalità di investimento vincente e sicura specialmente se ci si affida a consulenze di società specializzate in questo tipo di operatività come Hub S.r.l.

Ma la domanda che potrebbe sorgere spontanea è la seguente.

“I crediti NPL possono davvero considerarsi un investimento sicuro in ogni frangente?”

La corretta valutazione del rischio è ciò che permette al semplice investitore di diventare un investitore vincente, in grado cioè di prevedere ogni possibile mossa e variabile legata all’operazione, proprio come farebbe un buon scacchista.

Investire in modo profittevole nel settore immobiliare richiede un mix di competenze tecniche (questa parte di solito è delegata a società specializzate), strategia, vision e conoscenza del mercato in cui si opera. Quindi, in definitiva, investire nel settore immobiliare è una scelta sicura se si ha il giusto know-how e una visione chiara in termini di ROI ed obiettivi da raggiungere.

All’interno di questa cornice, acquisire NPL si rivela una scelta win-win per l’investitore a patto che vengano seguiti tutti gli accorgimenti del caso, per questo motivo è fondamentale il supporto e la consulenza di specialisti che affianchino l’investitore, che sappiano come muoversi e che siano in grado di valutare in modo obiettivo l’investimento che si ha di fronte.

Hub S.r.l., in qualità di società intermediaria specializzata, si prende carico dell’acquisizione dei crediti NPL solo ed esclusivamente dopo aver fatto tutte le valutazioni del caso e solo dopo aver considerato l’investimento come profittevole con un adeguato rapporto rischio/costi/benefici.

Investimenti sicuri e ad alto rendimento con i crediti NPL

Acquisire crediti NPL: tre possibili scenari.

Dopo la fase di analisi preliminare e l’acquisto del credito, si aprono dunque tre possibili scenari:

1. L’immobile viene aggiudicato all’asta ad un prezzo interessante a seguito di diverse offerte. In questo caso il ROI generato è determinato dal gap tra il prezzo di acquisto del credito e quello di aggiudicazione del bene. Naturalmente questo sarebbe lo scenario ideale e più auspicabile.

2. Se il bene viene messo all’asta ma non ci sono sufficienti offerte al rilancio, questa situazione di stallo mette a rischio il rendimento dell’operazione. Quindi, per fare in modo che il prezzo d’asta salga il più possibile, ci si avvale di una Real Estate Owned Company (ReoCo), ovvero di una realtà specializzata che interviene con lo scopo di evitare il deprezzamento eccessivo degli immobili all’incanto. La ReoCo quindi partecipa all’asta con l’obiettivo rilanciare il prezzo fino al punto di Break Even precedentemente stabilito.

Facciamo un esempio per comprendere meglio questo passaggio:

  • Hub S.r.l. valuta un immobile il cui valore è stimato intorno ai 100.000€
  • Il prezzo di acquisto ottimale è di 70.000€
  • La società acquisisce quindi il credito NPL a 50.000€

Nel caso in cui durante l’asta non ci siano offerte sufficienti per superare il prezzo minimo di acquisto stabilito, interviene la ReoCo con l’obiettivo di far alzare le offerte da parte degli altri partecipanti fino a 80.000 € al fine di generare un ROI di 30.000 € pari alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione in asta ed il costo di acquisto del credito relativo all’immobile.

3. Se l’asta va a vuoto invece, è possibile richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli artt. 588 e 589 c.p.c. Questa procedura permette di ritirare l’immobile acquisito a forte sconto e di rivenderlo autonomamente sul mercato generando un utile del 20-30%.

Il nostro modus operandi

Questo modus operandi, di fatto, tutela completamente l’investitore indipendentemente dall’iter dell’operazione.

Quindi, con questa modalità operativa, l’investitore avrà in ogni caso ottimi margini di realizzo. Per questo è possibile definire l’acquisizione dei crediti ipotecari una strategia win-win con tutta la garanzia e la serenità di essere seguiti dalla squadra di professionisti altamente specializzati di Hub S.r.l.

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