Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Profitti rapidi nel Mercato Immobiliare | Via San Bernardo

Acquistare immobili attraverso le procedure di saldo e stralcio, è oggi uno dei metodi migliori per chi desidera investire nel mercato immobiliare.

Le dinamiche di investimento negli ultimi 10 anni sono cambiate profondamente, ormai oggi non basta più controllare il mondo delle aste per poter spuntare buoni affari. Il mercato è diventato più complesso ed il settore delle aste immobiliari sempre più concorrenziale, con l’inevitabile conseguenza di far schizzare alle stelle i prezzi degli immobili venduti.

Per questo motivo la procedura di saldo e stralcio si rivela spesso per l’imprenditore una delle strade migliori per ottenere ottimi ROI dai propri investimenti immobiliari.

Con la procedura di saldo e stralcio l’investitore apporta capitale, grazie al quale il debitore può saldare i suoi debiti, dopo aver trattato con i creditori ed aver ridotto il più possibile l’ammontare del debito.
Il creditore ha tutto il vantaggio ad accettare perché, nonostante il suo credito venga stralciato, riesce comunque a recuperarne buona parte.
Inoltre in questo modo il creditore ha la garanzia che il suo credito venga saldato in tempi più brevi, senza passare attraverso le lunghe procedure esecutive (pignoramento degli immobili) che vengono solitamente utilizzate in questi casi.

L’intervento dell’investitore in questi casi permette alle parti di mettersi d’accordo per l’estinzione del debito, cifra che l’investitore potrà realizzare dalla vendita dell’immobile dopo aver concluso la procedura di saldo e stralcio e rimosso l’ipoteca.

I rapidi profitti dell'immobile di Via San Bernardo

I rapidi profitti dell’immobile di Via San Bernardo

Solitamente la procedura di saldo e stralcio, a parte casi particolari, segue l’iter sopra descritto e permette di realizzare l’investimento in tempi brevi.
Esattamente come è successo con l’immobile di via San Bernardo a Milano.

In questo caso abbiamo individuato questa splendida villa singola con giardino. Si tratta di un immobile di recente costruzione, perfettamente tenuto e composto da:

  • Ingresso
  • Soggiorno
  • Due camere da letto
  • Due bagni
  • Cucina con finiture di pregio.

Valore di mercato: € 250.000.

La villa era destinata ad essere venduta all’asta in data 8 maggio 2018, qualche giorno prima abbiamo stralciato il credito dovuto alla banca in accordo con i proprietari alla cifra di € 180.000.

Abbiamo saldato il credito con la banca che ha cancellato il pignoramento e rinunciato all’ipoteca, condizione indispensabile per procedere poi alla vendita della villa.

Una volta liberato l’immobile dall’ipoteca si hanno due possibilità:

1- Ricollocazione sul mercato lenta

È possibile mettere in vendita l’immobile sul mercato a € 230/240.000 (quindi leggermente al di sotto del suo valore di mercato stimato in perizia e pari a € 250.000).
Questa soluzione è possibile e permette di realizzare l’immobile con un ROI del 33/38% nell’arco di 6-8 mesi.

2- Ricollocazione sul mercato veloce

Questa è una soluzione più affine alla filosofia operativa di Hub S.r.l. perché permette un realizzo in tempi decisamente più brevi. Seppur generando un margine del 22%, quindi inferiore alla vendita a prezzo di mercato, si ha il grosso vantaggio di non dover congelare capitale per 6-8 mesi. In questo modo si realizza l’investimento velocemente e ci si può dedicare serenamente ad altre operazioni.

La nostra scelta

Nel caso in oggetto abbiamo optato per questa seconda alternativa vendendo l’immobile. (in soli 7 giorni dalla messa in vendita abbiamo ricevuto “Proposta di acquisto inderogabile” a € 220.000). L’operazione si è conclusa con l’atto definitivo in data: 11 luglio 2018 e ci ha permesso di realizzare un +10% in 60 giorni.

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Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Cosa succede se banca creditrice e chi eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile coincidono?

Non è raro il caso in cui chi acquista un immobile poi non riesca più a pagare regolarmente le rate del mutuo, con la conseguenza che la banca è costretta ad attivare tutte le procedure necessarie al recupero del credito, pignorando i beni e mettendoli all’asta.

La messa in asta dell’immobile tuttavia non sempre garantisce l’estinzione del debito maturato perché il valore di aggiudicazione potrebbe essere inferiore a quanto dovuto. Il debitore in questo caso perderebbe il suo immobile senza la garanzia di estinguere il suo debito, ed allo stesso tempo il creditore non riuscirebbe a riavere quanto dovuto.

La procedura di saldo e stralcio permette di risolvere questo tipo di problema generando benefici per tutte le parti coinvolte (creditore, debitore e investitore).

In questo modo l’investitore si inserisce tra le parti affinché concordino l’estinzione del debito ad una cifra inferiore.

Qual è il vantaggio della procedura di saldo e stralcio?

  • Il debitore estingue in modo rapido e più indolore possibile la sua posizione debitoria.
  • Il creditore realizza il suo credito in modo certo (senza quindi il rischio che con la messa in asta dell’immobile non riesca a coprire la cifra dovuta).
  • L’investitore acquista l’immobile ad un prezzo dal 20% al 50% inferiore rispetto al valore di mercato.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

Ma cosa succede se l’istituto di credito eroga un mutuo sullo stesso bene pignorato?

Il caso di via Cucchi ne è un chiaro esempio. In questo caso la banca X creditrice era la stessa che avrebbe concesso ed erogato il mutuo all’acquirente finale per l’acquisto dell’immobile.

Si tratta di una situazione paradossale perché il soggetto che deve incassare il credito in questo caso è lo stesso che eroga il denaro. Il paradosso sta nel fatto che la Banca X, non dialogando al suo interno, non ha potuto raggiungere un accordo per estinguere l’ipoteca da un lato e concedere il mutuo all’acquirente dall’altro.

In questo caso l’intervento di Hub S.r.l. – Real Estate & Asset Management in qualità di intermediario è stato determinante per la sua risoluzione. Ma procediamo con ordine:

L’appartamento in oggetto è un quadrilocale sito in via Cucchi a Milano composto da angolo cottura, servizio e due balconi con annesso vano cantina al piano interrato, per una superficie totale di mq 102.

Il valore di mercato dell’immobile è pari a € 330.000.

Il debito originario ammonta a € 255.000. Grazie alla procedura di saldo e stralcio l’accordo viene chiuso a € 235.000 di cui € 220.000 spettano alla banca e € 15.000 al condominio.

Una volta definito l’accordo, ed accertati che la banca X non appena fosse stata estinta ipoteca avrebbe rilasciato all’acquirente finale € 270.000 per l’acquisto, abbiamo proceduto a strutturare un’ operazione Bridge (ponte).

Gli investitori sono quindi intervenuti per chiudere e saldare completamente tutti i debiti, è stata definitivamente estinta ipoteca e la banca ha completato l’eroga del mutuo, in quanto da prassi, la Banca non concede mutui su beni pignorati e non compensa internamente debiti e crediti.

Procedura di saldo e stralcio: il paradosso di Via Cucchi

L’operazione si è conclusa con successo attraverso alcuni step fondamentali

  1. È stata richiesta a garanzia la procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
  2. Gli investitori hanno pagato tutti i creditori (banca e condominio) estinguendo così la procedura di pignoramento attraverso un Bridge.
  3. In questo modo l’acquirente ha potuto richiedere il mutuo dalla Banca X dal momento che ormai la posizione debitoria del soggetto iniziale era stata estinta e ha potuto acquistare il bene con un valore di mercato di € 330.000 a soli € 270.000.
  4. Gli investitori hanno finanziato lo stralcio della banca per un periodo di 30 giorni, con una remunerazione del 6 %, ottenendo un utile netto pari a € 12.000. Grazie all’intervento degli investitori e con il supporto di Hub Srl è stato possibile estinguere l’ipoteca e chiudere con successo la procedura di saldo e stralcio.

Riassumendo:

  • Durata dell’operazione: 30 gg.
  • Investimento complessivo: € 200.000
  • Utile per gli investitori: € 12.000
  • ROI: 6%

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